travaux urgents en copropriété ☎ Pourquoi prendre une assurance santé ?

A qui se étoile la mutuelle santé pour particulier ?
Chacun souscrire à une complémentaire santé, quels que soient son âge et sa situation. Si certaines individus profitent d’une mutuelle d’entreprise, d’autres choisir de souscrire à une couverture santé à titre individuel ainsi qu’à familial. Il existe aujourd’hui une pléthore d’offres qui proposent des garanties plus ainsi qu’à moins étendues par rapport à vos besoins et de votre compte : Avenir Mutuelle vous présente légitimement un choix de complémentaires destiné à apporter des solutions à l’ensembles des attentes, à celle des seniors à la retraite tel que à celui des jeunes débutant leur carrière.

Qu’est-ce qu’une bonne mutuelle pour particulier ?
Si vous recherchez la meilleure des mutuelles pour particulier, encore faut-il savoir ce qui caractérise une “bonne” aplomb santé. Son taxation bien entendu correspondre à votre budget, afin que votre mutuelle ne pèse pas trop lourd dans votre balance financière. Et, surtout, la complémentaire pour particulier être ajustée à vos attentes en termes de santé : si vous devez régulièrement recevoir des soins, et s’ils sont coûteux, il est primordial de régler pour une aisance capable de vous rembourser suffisamment. A l’inverse, si vos mise de fonds de santé sont faibles (ce qui est souvent le cas chez les plus jeunes), une toupet aux garanties plus basiques pourra suffire, pour des cotisations plus faibles.

La véritable mutuelle pour particulier est donc ce qui vous couvre le mieux selon rapport à vos désirs (frais dentaires, optiques, d’hospitalisation), de sorte que, en cas de dépense, vous puissiez être remboursé en or meilleur taux.

Loi: art. 18 de la loi n ° 65-557 du 10 juillet 1965 sur la copropriété, autorise le mandataire, en cas d'urgence, à effectuer les travaux nécessaires à la sécurisation du bâtiment qu'il gère sans l'accord préalable de l'assemblée des copropriétaires. Cependant, il doit les informer des travaux entrepris et convoquer immédiatement l'assemblée générale pour ratification (article 37 du décret n ° 67-223 du 17.3.67).
Jurisprudence: lorsqu'ils sont occupés, les juges s'assurent que le travail entrepris est urgent et sanctionnent correctement les mandataires en cas d'échec de leur mission.

La cheminée du bâtiment peut tomber. Pouvons-nous obliger le syndic à agir avant la convocation? si

En cas d'urgence, le syndic doit prendre l'initiative de faire le travail

En règle générale, un fiduciaire ne peut travailler conjointement sans le consentement des copropriétaires lors de l'assemblée générale (AG). Toutefois, en cas d'urgence, il peut prendre l'initiative de procéder aux travaux nécessaires à la sécurisation du bâtiment (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). En revanche, s'il n'y a pas de besoin urgent, les travaux effectués sans le consentement de AG ne lient pas les copropriétaires (AC de Paris du 8.12.10, n ° 09/08895).

Le syndic est tenu d'intervenir

Non seulement le mandataire peut, mais doit effectuer des travaux urgents, car il assume la responsabilité s’il ne respecte pas cette obligation légale (CA Versailles, 1.2.10, n ° 08/06579). Vous ne pouvez pas y échapper, en citant le fait que la décision doit résulter de la procédure de l'assemblée générale des copropriétaires et qu'elle n'est responsable que de la gestion quotidienne de la copropriété (cass. 3. Civ du 10.1.12, n ° 10-26207).

S'il n'y a aucun moyen d'agir, le syndic n'est pas responsable

Le syndic peut donc être accusé de négligence s’il ne travaille pas de façon urgente. Mais il faut encore pouvoir agir. Si l'assemblée générale des copropriétaires décide de remettre les travaux à plus tard, le syndic ne peut être tenu pour responsable de son inaction faute de fonds pour le financer (affaire civile 3e, 15.5.91, n ° 89-10614). Il en va de même si AG refuse explicitement de faire le travail (loi civile 3e du 6.2.02, no 00-17324). Le syndic ne doit alors prendre que les mesures de protection nécessaires. Il ne peut être tenu responsable des pannes causées par un système de chauffage obsolète s'il a effectué un travail urgent (résolution de problème) et proposé des solutions durables (rénovation complète des équipements collectifs ou remplacement par le chauffage individuel) qui ont été rejetées par l'assemblage (CA de Toulouse à partir du 5.3.12) No. 10/06852).

Un mauvais entretien du toit provoque des infiltrations dans ma maison. Puis-je demander une réparation d'urgence? si

Le travail doit être justifié par le besoin urgent de préserver le bâtiment

Article 18 de la loi du 10 juillet 1965. Permet au syndic d'agir seul dans les cas urgents où des mesures sont nécessaires pour sécuriser le bâtiment. En l'absence d'une définition plus précise, l'urgence est déterminée par la jurisprudence.

L'urgence est évaluée par rapport au risque de blessure

Selon les tribunaux, il est urgent que l'absence d'une réponse rapide entraîne un préjudice direct, ce qui empêche d'envisager une convocation plus tôt de l'assemblée générale (Versailles CA, 1.2.10, p. Par exemple, ils étaient considérés comme urgents: remplacement d'une corniche menaçant de tomber (CA 22.2.99, 97/00886), la réparation de fuites d'eau (CA Versailles 1.2.10 supra, page 86) ou d'une canalisation traversant le sous-sol, provoquant des inondations et des odeurs nauséabondes, restaurant des balcons dont la décomposition a mis en danger de nombreuses personnes, ou réparant la façade d'un bâtiment dont les nombreuses fissures ont provoqué l'infiltration appartements et épandage de salpêtre (Civil Cass 3 du 10.1.12, précité, page 86). Les juges ont également reconnu que la réparation de canalisations souterraines qui avaient fui et avaient entraîné l'humidité dans les pièces du rez-de-chaussée (CA de Paris du 2.4.03, n ° 2002 / 07212), pour les tuyaux encastrés dans la loge qui étaient en contact avec des installations électriques (CA Paris 4.11.04, n ° 04/01069) ou des supports le renforcement et le renforcement après l'effondrement du plafond de la salle de bain (CA à Versailles du 14.5.12, n ° 11/01891) revêtaient un caractère d'urgence. De même, le mandataire doit effectuer de manière urgente tous les travaux nécessaires à la sécurité des personnes (CA Paris 7.2.96, n ° 94-6365). Dans ce cas, après des dégâts d’eau causés au copropriétaire, GA a approuvé les travaux d’étanchéité sur la terrasse. Mais pendant l'exécution, le syndic a également procédé à la réparation des étapes sans demander l'autorisation de montage. Les juges ont estimé qu'il s'en tirait bien tant que ce travail, auxiliaire de ceux votés et permettant l'accès à différents bâtiments, était nécessaire à la sécurité des personnes. Les juges ont même déclaré qu'il pouvait être urgent de peindre les halls d'entrée, car ils sont utiles pour la maintenance des bâtiments et constituent une tâche aléatoire pour les travaux déjà effectués. Dans ce cas, il était donc justifié que le syndic profite de la présence de l'équipement à l'intérieur et que les travaux soient effectués à moindre coût.

Certains emplois ne sont pas considérés comme urgents

Par ailleurs, les juges ont rejeté le besoin urgent dans les cas suivants: recours à un tuteur après rupture du contrat de maintenance conclu antérieurement avec un prestataire de services externe (AC Aix-en-Provence du 2.4.10, n ° 08/14956); installation du système de vidéosurveillance (CA de Paris, 8.12.10, mentionnée ci-dessus à la page 86), installation de toilettes de gardien dans le hall d'entrée du bâtiment afin qu'il soit proche des systèmes de sécurité incendie (CA de Paris du 22.6.11, n ° 09/28994) ). En ce qui concerne la réparation de l'ascenseur après l'inondation, qui n'est pas nécessaire pour sécuriser le bâtiment, ils n'étaient pas non plus considérés comme urgents (CA de Paris du 9.2.11, n ° 09/17806).

Le syndic n'a jamais convoqué une assemblée pour ratifier le travail. Devons-nous les payer? pas

Le syndic doit immédiatement convoquer une assemblée générale

Un fiduciaire qui agit en cas d’urgence peut, sans autorisation, rencontrer les copropriétaires, mais doit les informer et convoquer l’Assemblée générale dans les meilleurs délais. Avant la réunion, il peut, après consultation du conseil du syndicat, demander le paiement de la réserve pour ouverture du page et sa première livraison. Le montant ne peut dépasser un tiers du montant estimé de l'estimation du montant des travaux (article 37 du décret de 17.3.67). En pratique, de nombreux administrateurs oublient ou retardent la convocation de l'AMG.

L'absence de convocation vous donne le droit de contester les accusations

La Cour de cassation estime qu'un copropriétaire ne peut être condamné à payer sa part des travaux d'urgence si le syndic n'a pas convoqué l'AG (Civil Cass 3 du 12.2. 03, n ° 01-12872 et Cass. Civil du 20.1. 99, n ° 97-16735). Les juges ont également déclaré que si aucune notification n'était envoyée, la propriété commune ne pourrait pas être déduite de l'approbation des comptes annuels lors de réunions ultérieures (affaire civile. 3 du 17.1.07, n ° 05-17119). En revanche, l'absence de convocation n'a droit à réparation que si le copropriétaire prouve qu'il lui a causé un préjudice (CA de Lyon du 20.11.07, n ° 06/06097).

La notification tardive peut également être contestée

Le décret de 1967 stipule que le syndic doit immédiatement appeler "AG". La permission accordée trop tard peut donc être contestée (Civil Cass 3rd du 1.2.05, n ° 03-19787). Par exemple, les juges ont estimé que les travaux urgents effectués en janvier 2005 n’étaient pas approuvés par la loi. L'assemblée responsable de leur ratification a effectivement eu lieu en novembre 2006. Dans ce cas, le mandataire ne pouvait pas réclamer leur paiement (affaire civile. 3 du 20.9.11, n ° 10-30794).

Pendant un an, nous avons signalé la fuite au syndic. Il ne répond pas. Peut-on réclamer des dommages? si

S'il n'intervient pas, le syndic est à blâmer

Pour le fiduciaire des copropriétaires (c’est-à-dire tous les copropriétaires), il est responsable de la maintenance du bâtiment, et en particulier de son intervention, dans les cas urgents, sa responsabilité peut être engagée s’il ne fait rien ou qu’il retarde les travaux.

Le manque de diligence est sanctionné

En fait, les juges étaient responsables du syndic qui avait recherché la source de la fuite pendant 2 ans et avait entrepris les travaux nécessaires (Paris CA du 2.4.03, ci-dessus, page 87). Ils ont également condamné un professionnel qui avait différé la réparation des portes de stationnement automatiques. Il est resté ouvert, ce qui a permis de percer les parfums du rez-de-chaussée. Selon les juges, il faudrait prendre des mesures immédiates pour le restaurer (CA de Paris du 6.7.06, n ° 05/20936). Un autre administrateur négligé a été condamné à 6 000 EUR de dommages et intérêts. Il a attendu 18 mois lorsque le copropriétaire a signalé une infiltration d'eau sur le toit de la maison pour réparer la fortune. Cela s'est avéré inefficace: trois ans après le signalement, les infections persistaient (AC de Paris du 31.5.07, n ° 05/21078). Les tribunaux ont également conclu que le syndic était défectueux et qu'il avait réparé le toit de la copropriété pendant presque un an. De plus, ce spécialiste n'a même pas pris de précautions, telle qu'une bâche, pour ne pas exacerber l'incident chez l'un des copropriétaires (CA Toulouse 9.7.12, n ° 11/02160). Ce dernier a reçu une indemnité de 8325 euros pour la perte de plaisir de vivre pendant 18 mois.

Le syndic est obligé d'informer l'acheteur potentiel

Enfin, un administrateur bénévole a été puni dans le cas suivant. Bien qu'il soit conscient du mauvais état de l'étage supérieur du sous-sol, il n'a pas effectué les travaux nécessaires pour empêcher le rez-de-chaussée de tomber. En outre, lors de la vente de ce lot, il n'a pas mentionné ces défauts dans un questionnaire adressé au notaire chargé de la vente (CA Paris 1.7.99, n ° 1998/06259).

Un passant a été blessé à la suite de la chute d’une pierre de notre façade. La copropriété continue en raison d'un manque d'entretien. Peut-il reprocher au syndic de ne pas adopter de mesures d'urgence? siLa copropriété peut se retourner contre le syndic si elle est prise

Conformément à l'art. 14 de la loi du 10 juillet 1965. Toute personne ayant subi un dommage en raison d'un mauvais entretien du logement (par exemple, un copropriétaire dont la maison a été inondée ou un passant qui a été blessé à la suite de la chute de pierres de façade en mauvais état) peut agir contre le syndicat copropriétaires. Mais il a la possibilité de se retourner contre le syndic.

Le syndic est entièrement responsable

Le syndic peut être condamné, s’il s’est rendu coupable, à indemniser le syndicat des copropriétaires pour tous les montants qui leur auraient été facturés par les tribunaux. C'est le cas, par exemple, d'un syndic qui a différé la réparation de la gouttière causant des fuites d'eau, comme l'a signalé le syndicat de copropriétaires impliqué dans cette affaire (CA CA Versailles, 1.2.10, ci-dessus, page 86). Dans un autre cas, deux copropriétaires, victimes de fuites dans le toit de leur immeuble, ont poursuivi un syndicat de copropriétaires. Il a été condamné à les indemniser de tout préjudice subi, y compris la perte de loyer. Mais ensuite, le syndicat s’est retourné contre le syndic et l’a contraint à payer cette compensation, car non seulement il n’avait pas pris les mesures de protection nécessaires, mais cela lui avait pris presque un an. (Toulouse CA 9.7.12, ci-dessus).

La responsabilité peut être divisée

Les juges croient parfois que la responsabilité est partagée, en particulier lorsque la cause du dommage est la pourriture. Ils ont soutenu que le syndicat des copropriétaires était responsable du mauvais entretien du système d'égouts, mais que sa réparation tardive, qui a aggravé l'incident, était de la faute du syndic (CA Versailles du 28.3.11, no 09/09630). Ils ont également condamné le syndicat pour ne pas avoir maintenu la base du tribunal, tout en affirmant qu'un mandataire qui n'était pas intervenu rapidement était responsable d'un tiers des réparations et des deux tiers des pertes de loyers (CA de Paris du 2.4.03, précité, page 87). .

Diane de Tugny

Textes de règlements et de jurisprudence

travaux urgents en copropriété ☎ Pourquoi prendre une assurance santé ?
4.9 (98%) 32 votes