précautions à prendre avant la souscription ® Assurance Santé

Le rôle d’une mutuelle de santé est de prendre en charge intégralement et pourquoi pas partiellement les dépenses de soin non couvertes parmi l’Assurance Maladie. En contrepartie d’une cotisation, les adhérents de la mutuelle santé se voient remboursés leur frais de santé à hauteur du degré de garanties souscrit.

Contrairement à l’Assurance Maladie, la mutuelle santé n’est pas obligatoire. Chacun est libre d’y adhérer ou bien non. Toutefois, avec la perte des remboursements de la Sécurité Sociale, la couverture d’une mutuelle santé est aujourd’hui indispensable. De plus, avec la mutuelle entreprise obligatoire au 1er janvier 2016, chaque salarié français bénéficiera d’une complémentaire santé.

Les mutuelles santé françaises sont régies par le Code de la Mutualité et sont des organismes à but non lucratif dans lesquels les adhérents sont intégrés au décisionnel.

Les investisseurs risquent un ralentissement du marché immobilier. Ingram / GraphicObsession

Le succès des entreprises d'investissement immobilier civil (SCPI) reste inchangé et augmente en 2019. L'Institut de l'immobilier et de l'épargne sur terre (IEIF) estime que leur capitalisation s'élève actuellement à 64 milliards d'euros, contre seulement 18,9 milliards en 2009 En termes de rentabilité, elle est estimée à 4,35% en 2018, soit 3,8 points de plus que la rémunération actuellement proposée par Livret A. Cela explique pourquoi 820 000 Français ont déjà été séduits par ce type d'investissement. Mais certaines personnes oublient parfois que l'achat d'actions SCPI n'est pas un investissement purement financier et implique de devenir propriétaire.

Le principe est le suivant: les sociétés de gestion lèvent des fonds. Pour ce montant, ils achètent des bureaux et des magasins, parfois des entrepôts ou des appartements, qu'ils louent ensuite. Chaque investisseur détient une partie de ce portefeuille et perçoit des dividendes sur le loyer. La rentabilité de SCPI dépend donc de l'état du marché immobilier, et plus généralement des conditions économiques. En effet, les locaux achetés doivent être occupés par des locataires qui peuvent se permettre de payer le loyer, ce qui est plus facile en période agréable. En 2019, la situation était favorable aux investisseurs. Mais va-t-il continuer en 2020?

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Paradoxalement, le succès de la levée de fonds peut bouleverser l'équilibre de certaines sociétés de gestion. Après avoir levé des fonds, ils doivent acheter des locaux et les options de reprise peuvent être moins attrayantes dans un marché très concurrentiel et, par conséquent, une rentabilité plus faible. "Une collection trop grande ne fonctionne pas en faveur de SCPI, car elle peut avoir un impact négatif sur les performances", confirme Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI. com, qui conseille les investisseurs dans ce domaine.

Même si les ratios de rentabilité sont très honorables, les performances ont eu tendance à s'éroder ces dernières années. La rentabilité était de 6,07% en 2009, elle dépassait toujours 5% en 2014 et est tombée en dessous de 4,5% depuis 2017. Même si les dirigeants de sociétés de gestion promettent que 2020 sera une bonne année, on ne peut que constater que la courbe n'est pas bien orienté.

Le capital n'est pas garanti

Autre élément d'instabilité: une grande partie des acquisitions a eu lieu en région parisienne, et notamment dans le Grand Paris, et un tiers des investissements a été mobilisé dans ce secteur. Certains SCPI, comme LF Grand Paris Patrimoine ou SCPI PF Grand Paris, de Perial, sont spécialisés dans ce domaine. C'est pourquoi SCPI parie sur le succès du Grand Paris.

Si le projet est retardé, notamment pour la construction de transports publics, les résultats ne devraient pas répondre aux attentes des investisseurs. "SCPI, comme tout investissement immobilier, doit être envisagé sur le long terme, il faut savoir attendre pour récolter les fruits d'un investissement", déclare Eric Cosserat, PDG de Perial Asset Management.

Les investisseurs ne peuvent pas remplacer les investissements dans des fonds en euros entièrement garantis ou des livrets d'épargne SCPI

Les types de bâtiments achetés sont également délicats. Les bureaux ont concentré la plupart des collections 2019 – 3,9 milliards, magasins 1 milliard, hôtels 300 millions, Ehpad 200 millions. "SCPI évite les logements, dont la gestion est parfois plus complexe, et se concentre plutôt sur des immeubles tertiaires plus rentables", a déclaré David Seksig, PDG de Novaxia Investissement. L'investissement dans les bureaux présente cependant des inconvénients: ils doivent être très bien entretenus et régulièrement modernisés pour fidéliser le locataire.

Enfin, les investisseurs risquent un ralentissement du marché immobilier. Dans ce cas, les vendeurs d'unités SCPI seraient beaucoup plus susceptibles de vendre à des acheteurs inexistants. Les actions seraient ensuite vendues à escompte.

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Le conseiller financier ou le conseiller en gestion d'actifs qui vend des SCPI doit également indiquer clairement que le capital n'est pas garanti, que les dividendes peuvent augmenter ou diminuer et que la liquidité, même si elle est organisée, peut être limitée. Les investissements dans SCPI ne peuvent donc pas remplacer les investissements dans des fonds en euros ou des livrets d'épargne entièrement garantis.

Quelques précautions à prendre

"Néanmoins, les SCPI sont un moyen d'obtenir des rendements un peu plus dynamiques, ce qui peut être intéressant tant que vous n'y consacrez pas tout votre héritage. Un bon pourcentage est de 10 à 20% ", suggère Frédéric Puzin, président de Corum Asset Management. Vous devez également choisir soigneusement votre SCPI. Cela comprend la connaissance de votre portefeuille immobilier, notamment en vérifiant les adresses de vos propriétés.

Vous devriez également consulter les sites Web de SCPI, les brochures d'information annuelles ou trimestrielles pour en savoir plus sur le type de bien autorisé par ses statuts. Il est également intéressant d'en savoir plus sur les locataires, notamment pour les grands immeubles de bureaux. Une grande entreprise ou institution, comme une banque ou une compagnie d'assurance, est bien sûr rassurante, surtout lorsque le reste du bail est encore long.

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Avant d'acheter des unités, assurez-vous d'inclure divers frais facturés dans vos calculs. Les frais d'entrée ou d'abonnement qui couvrent l'inscription et la rémunération du courtier qui vous a vendu le SCPI sont de l'ordre de 10% à 12% du montant investi. Seuil très élevé à ne pas dépasser! Considérez ensuite les frais de gestion qui paient la société de gestion. Ils représentent entre 9% et 14% des loyers annuels. Conscient de cet obstacle à l'investissement, Novaxia a lancé un SCPI baptisé Neo, sans frais d'entrée.

Mais attention: si vous vous retirez avant la fin des cinq ans, des frais initiaux de 6% vous seront facturés, et les frais de gestion sont assez élevés, atteignant environ 15%. "Une solution pour éviter les frais initiaux consiste à inclure SCPI dans votre police d'assurance-vie. Il fournit également des liquidités en cas de revente. " conseille Philippe Le Chevalier, conseiller en gestion d'actifs.

Enfin, renseignez-vous sur la date de création de SCPI, car la dernière création augmente le risque.

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