Ventas Inc (VTR) 2019 Copie de l'appel des résultats trimestriels ® garantie entreprise

Qu’est-ce que l’assurance professionnel ?
L’assurance responsabilité civile professionnel (RC Pro) est un type d’assurance qui couvre les préjudices matériels ou corporels provoqués parmi un exploit professionnel, que ce va pour ça sur votre lieu de travail ou d’une mission.

Elle prend en charge les dommages causés à des tiers, qu’ils soient liés dans une relation contractuelle (clients, partenaires, fournisseurs) et pourquoi pas non et garantit les :

corporels ;
matériels ;
immatériels.
Cette formule pas mal complète permet aux architecte de regrouper différentes certitude en une seule. Elle offre des garanties par contre aussi des fleur complémentaires que chacun peut souscrire selon les spécificités de sa profession. En effet, chauffeur de taxi, boulanger ainsi qu’à pharmacien ne sont pas soumis aux mêmes risques et n’ont ainsi pas mêmes besoins.

Qui est concernée par l’assurance professionnelle ?
L’assurance pro n’est pas obligatoire sauf pour habileté réglementées ou bien libérales telles que :
avocats ;
les huissiers ;
agents immobiliers ;
les fondateur ;
les métier médicales ;
du place de la comptabilité ;
les agents généraux d’assurance ;
artisans du bâtiment.
Que couvre l’assurance professionnelle ?
L’assurance responsabilité civile professionnelle prend en charge l’indemnisation des troisième en cas d’accident causé chez :

une erreur ;
une faute ;
une effronterie ;
une négligence ;
l’un de vos employés et pourquoi pas sous-traitants ;
vos locaux ;
un animal vous appartenant ;
votre matériel professionnel.
Notez que l’assurance professionnel couvre aussi votre activité et vos biens spécialistes en d’incendie, de dégât des eaux, de catastrophe naturelle, de vol mais également de vandalisme.

Source de l'image: Motley Fool.

Ventas Inc (NYSE: VTR)
Appelez l'appel de revenus trimestriels 2019
2020 20 février, 10h ET

Contenu:

  • Notes préparées
  • Questions et réponses
  • Appeler les participants

Notes préparées:

opérateur

Mesdames et messieurs, merci d'être debout et bienvenue en 2019. Invitation à la conférence sur les résultats de Venta du quatrième trimestre. (Instructions de l'opérateur) Veuillez noter que la conférence d'aujourd'hui est enregistrée. (Instructions de l'opérateur) Je voudrais maintenant transmettre la conférence à votre rapporteur, Juan Sanabria. Je vous remercie. Allez-y, monsieur.

Juan SanabriaVice-président, relations avec les investisseurs

Merci, Justina. Bonjour et bienvenue à l’invitation de la Conférence Venta pour revoir l’annonce aujourd’hui du quatrième trimestre et de l’exercice complet de la société se terminant en 2019. 31 décembre, résultats. Pour commencer, permettez-moi de dire que toutes les prédictions et projections, ainsi que certaines autres déclarations à faire lors de cette conférence téléphonique, peuvent être considérées comme des déclarations prospectives au sens de la Federal Securities Act. La société avertit que ces déclarations prospectives sont confrontées à de nombreux risques, incertitudes et incertitudes, et les actionnaires et autres devraient reconnaître que les résultats réels peuvent différer sensiblement des attentes de la société, exprimées ou implicites.

Ventas décline expressément toute obligation de rendre publics tous les énoncés prospectifs ou révisions des énoncés prospectifs pour refléter tout changement dans les attentes. Des informations supplémentaires sur les facteurs susceptibles d'affecter les activités et les résultats de la société figurent dans le rapport annuel de la société sur formulaire 10-K pour l'exercice clos en 2018. 31 décembre et autres documents de l'entreprise. Veuillez noter que les rapprochements quantitatifs entre chaque instrument financier non-GAAP répertorié dans cette conférence téléphonique et son instrument GAAP directement comparable, ainsi que le calendrier de divulgation supplémentaire de la Société, sont disponibles dans la section Relations avec les investisseurs de notre site Web, www.ventasreit.com.

Je vais maintenant m'adresser à Debra A. Cafaro, présidente-directrice générale de l'entreprise.

Debra A. CafaroPrésident-directeur général

Merci, Juan. Bonjour à tous nos actionnaires et autres participants, nous vous invitons à l'appel des résultats de fin 2019 de Venta. Aujourd'hui, l'équipe Venta est avec moi pour discuter de notre 2019. Performance et fournir notre 2020 Perspective. Permettez-moi d'abord de dire à quel point je suis personnellement engagé dans le succès futur de Venta, de notre équipe Venta et de nos parties prenantes. Aujourd'hui, nous annonçons donc un certain nombre d'étapes décisives pour augmenter les performances, notamment le recrutement de nouveaux talents et la relocalisation de notre équipe de direction, la création d'une nouvelle plateforme de croissance passionnante et des étapes importantes pour améliorer la qualité et la fiabilité du logement des seniors. Après octobre Dans notre entretien avec vous au troisième trimestre, nous avons entrepris trois étapes: premièrement, clôturer l'année selon nos directives; deuxièmement, en prenant des mesures démontrables pour améliorer les résultats et reprendre la route pour gagner Venta; et troisièmement, fournir des orientations d'ici 2020, une fois qu'elles auront été élaborées et crédibles.

Nous avons rempli ces trois obligations aujourd'hui. Commençons par la fin de l’année de notre point de vue. 2019 Fevrier Dans la gamme normalisée de recommandations FFO publiée, basée sur la performance de notre segment Office, la croissance stable du portefeuille de soins de santé, les investissements d'accréditation, nous avons affiché des résultats solides de 3,85 $ par action pour toute la période 2019. et un fonctionnement efficace des marchés des capitaux. Nos résultats du quatrième trimestre étaient également conformes à nos prévisions. En particulier, nous avons également réalisé d'importants progrès stratégiques au fil des ans. Nous avons annoncé, fermé ou lancé près de 4 milliards de dollars de nouveaux investissements qui devraient rapporter entre 6% et 7%. Ces investissements comprennent notre portefeuille LGM attrayant et notre partenariat au Québec et notre engagement envers près de 1 milliard de dollars dans des projets de recherche et d'innovation de haute qualité sous la direction de grandes universités scientifiques. Nous avons pris des mesures intelligentes sur les marchés financiers pour financer nos investissements afin de réduire les intérêts débiteurs et d'allonger les échéances. Et grâce à Pete Bulgarelli et son équipe, nous avons obtenu de bons résultats dans le secteur des bureaux, qui représente désormais près de 30% de notre portefeuille.

Nous continuons de diriger et sommes largement reconnus pour notre engagement envers les valeurs environnementales, sociales et de gouvernance. Deuxièmement, nous nous sommes engagés à prendre des mesures démonstratives pour améliorer nos performances et contribuer à notre croissance et à notre succès. Nous avons évolué avec un sentiment d'urgence, d'intensité et de détermination et nous avons fait de grands progrès au cours des deux derniers mois. Ces actions se répartissent en trois catégories générales: leadership, logement pour seniors et plateformes de croissance. Permettez-moi de commencer par le leadership. Aujourd'hui, nous avons annoncé la nomination de Justin Hutchens à notre équipe de direction. La plupart d'entre vous connaissent Justin comme un gestionnaire principal du logement respecté et axé sur les opérations. Justin, qui me fera savoir et déménagera à Chicago, supervisera nos activités en direct en Amérique du Nord, travaillera avec nos opérateurs et travaillera pour maximiser notre position sur le marché. Son expérience de travail s'ajoutera grandement à notre équipe compétente existante et sa présence augmentera le débit de nos logements pour personnes âgées. Nous sommes tous très enthousiasmés par les perspectives et l'impact que Justin aura sur le secteur du logement pour personnes âgées de Venta lorsqu'il se joindra à nous au début d'avril.

Dans le même temps, nous réorganisons notre équipe de direction actuelle pour fournir des rôles et des responsabilités étendus à chaque dirigeant. Et nous accueillerons notre nouvelle conseillère générale Carey Roberts alors qu'elle commencera à travailler à Venta en mars. Appel à l'action pour améliorer notre entreprise de logement pour personnes âgées. Nous vendons pour plus de 600 millions de dollars d'actifs de logements pour personnes âgées non statiques, et le processus est concurrentiel. Une fois ces sommes transférées, elles seront utilisées pour un pipeline passionnant de recherche et d'innovation avec les grandes universités scientifiques. Nous avons également établi un partenariat avec nos opérateurs afin d'accélérer et d'adapter leurs plans d'investissement en actions pour le logement des seniors pour 2020 et aider nos communautés à mieux rivaliser sur leurs marchés. Dans les marchés prioritaires, nous avons considérablement augmenté notre objectif pour 2020. Coûts d'investissement budgétés, en particulier pour les projets axés sur le client visant à améliorer l'emploi, la position concurrentielle et l'attractivité globale de nos communautés.

Nous avons également pris des mesures initiales pour former une société de portefeuille commune de FAI alors qu'APM continue de trouver sa place après le transfert d'actifs, l'introduction récente d'un modèle de tarification simplifié et une augmentation de l'allocation de capital aux communautés. Enfin, dans une tentative sincère de répondre aux commentaires des investisseurs et des analystes, nous avons mis à jour les politiques du même réseau du SHOP pour accroître la comparabilité, la transparence et la cohérence dans la présentation de nos résultats et recommandations du SHOP. Je tiens à remercier Michael Bilerman pour la promotion de cette initiative, ainsi que Tom Herzog, Pete Scott, Bob et notre propre équipe pour l'énergie et le professionnalisme qu'ils ont investis dans ces efforts au profit des investisseurs, des analystes et d'autres parties prenantes. La troisième catégorie d'actions que nous avons prises pour assurer la croissance et le succès de l'entreprise est le démarrage d'une nouvelle entreprise passionnante au premier trimestre. Il s'agit d'une marque Ventas, une assurance vie à durée indéterminée axée sur les sciences de la vie, le cabinet médical et la maison de retraite. Notre fonds lancera un démarrage rapide avec environ 650 millions de dollars. USD de capital de tiers à la clôture initiale prévu au premier trimestre.

Ventas fournit des fonds de bureaux pour les sciences de la vie et les bureaux médicaux évalués à 4,9%, ce qui confirme la création de valeur et l'exécution de notre stratégie d'investissement. Au début, nous prévoyons également que le fonds utilisera près de 0,5 milliard de dollars en pouvoir d'achat pour acquérir des actifs supplémentaires, et nous prévoyons que l'actif total du fonds augmentera avec le temps. Ventos conservera une participation de 20% dans le fonds afin d'assurer l'alignement avec les investisseurs du fonds, ainsi que de percevoir des frais de gestion d'actifs et d'autres compensations si les investisseurs du fonds reçoivent les rendements attendus. Notre nouveau fonds présente de nombreux avantages stratégiques et financiers pour Venta et ses actionnaires. Il s'appuie sur notre marque, notre équipe, notre expérience et nos connaissances de l'industrie, étend nos capacités et nous fournit une autre source constante de capital de croissance. Nous espérons que chacune des actions décrites ci-dessus contribuera positivement aux résultats de notre entreprise au fil du temps. Ce qui détermine le troisième et dernier objectif que nous vous avons communiqué pour notre objectif 2020 Lignes directrices et leurs composants lorsqu'ils sont prêts et fiables. Aujourd'hui, nous présentons le FFO par action normalisé 2020 de 3,56 $ à 3,69 $. Notre 2020 Le milieu de la ligne directrice se rapproche de notre 2019. Les résultats du quatrième trimestre ont été multipliés par quatre, ajustés pour plusieurs éléments rapportés.

Nos directives reflètent également notre attente d'une robustesse et d'une fiabilité continues dans les bureaux et les soins de santé, la pression continue sur le portefeuille de logements pour personnes âgées et l'absence d'un marché des capitaux ou d'une activité d'investissement. Alors que notre 2020 Les directives, comme d'habitude, excluent l'impact des nouvelles acquisitions, nous approchons d'une année fantastique. Et nous voyons toujours des opportunités d'investissement attrayantes dans notre secteur vertical, y compris nos activités de recherche et d'innovation. 2020 Nous nous efforcerons d'étendre notre longue histoire sur la manière d'acheter, d'acquérir, d'engager et de financer efficacement des investissements créateurs de valeur. Se tourner vers le marché plus large. Nous continuons de constater un fort intérêt institutionnel pour toutes nos catégories d'actifs, en particulier les logements pour personnes âgées, les sciences de la vie et les actifs médicaux. Les investisseurs mondiaux continuent d'être très attirés par ces classes d'actifs pour les mêmes raisons que nous. Ils sont entraînés par de puissants vents démographiques. Nous sommes particulièrement encouragés par les tendances favorables de la demande d'offre sur le marché national du logement pour personnes âgées et les sous-marchés de nos marchés à terme.

L'absorption des 99 principaux marchés a dépassé la croissance des actions pour le deuxième trimestre consécutif au quatrième trimestre, entraînant une baisse en 2019. L'absorption a atteint un niveau record. Sur tous les marchés secondaires de Venta, nous prévoyons De nouvelles présentations communautaires s'amélioreront au fil des ans. Alors que les opérateurs digèrent encore l'offre accumulée au cours des deux dernières années, la puissance de ce soulèvement des logements pour personnes âgées est indéniable et inévitable. Donc, en regardant 2020, nous avons un aperçu du potentiel de Venta d'en haut, que nous voyons dans le secteur du logement pour personnes âgées; contribution à l'ouverture de notre développement de la recherche et de l'innovation; un NOI stable et croissant de notre portefeuille de services de bureau et de soins de santé de haute qualité; étendre notre empreinte et lever des capitaux grâce à notre nouveau fonds; notre équipe renforcée engagée envers les autres et les parties prenantes; et notre investissement continu dans les opportunités des marchés financiers.

Maintenant, je suis heureux d'appeler mon partenaire, notre directeur financier, Bob Probst.

Robert F. (Bob) ProbstVice-président exécutif et chef des finances

Merci, Debbie. Dans mes remarques d'aujourd'hui, j'examinerai l'efficacité de nos actifs et les perspectives communes à notre 2019. Performance de l'entreprise et recommandations de l'entreprise pour 2020. Mais avant de commencer l'école, notre 2020 La moyenne de la fourchette de référence FFO de 3,63 $ par action peut être définie simplement comme notre quatrième ajustement. 2019 FFO trimestriel annuel encore ajusté pour la croissance continue des services de bureau et triple net ou une réduction de 0,08 $ par rapport à 1,3 milliard de dollars Ces directives n'incluent pas les nouveaux impôts, investissements ou transactions sur le marché des capitaux non annoncés, comme c'est notre pratique. Dans cet esprit, entrons dans le débat sur la propriété. BOUTIQUES 2019 Les résultats du quatrième trimestre sont conformes à nos dernières attentes. Le SHOP NOI du même magasin a reculé de 4,4% d'une année sur l'autre et de 7,5% d'un trimestre sur l'autre, en raison de l'impact cumulatif de la nouvelle concurrence et de certains problèmes de performance exceptionnels liés au décrochage scolaire. Hors ESL, qui représente 8% de notre NOI pour le même magasin, 2019. Le NOI du même magasin aurait baissé de 4% au quatrième trimestre et de 3,1% pour l'ensemble de 2019.

Comme prévu, la baisse de la trajectoire des bénéfices du troisième trimestre s'est poursuivie au quatrième trimestre, avec une fermeture de l'emploi de 86,3%, 160 points de base de moins qu'un an plus tôt. Sur une note positive, la croissance des coûts d'exploitation au quatrième trimestre a été inférieure à 2% et l'inflation des coûts de main-d'œuvre a été freinée par un contrôle strict des dépenses – un sujet qui a constamment été présent tout au long de 2019. Sur la base des recommandations, il est prévu que Le SHI NOI du même magasin est passé de moins 9% à moins 4%. Les faits les plus simples sont que nos directives SHOP sont dues à deux facteurs, l'un étant les tendances des revenus que nous avons identifiées comme ayant un impact significatif au troisième trimestre à la fin du troisième trimestre. Pour un point de départ de l'emploi inférieur, à partir de l'année; Deuxièmement, en 2019. le quatrième trimestre, qui comprend le taux d'emploi le plus bas, est bon pour 2020. point de référence. Comparé à 2019 quatrième trimestre, annuel, 2020 SHOP NOI estimé dans le milieu de référence. Nous attendons avec impatience 2020. L'écart de l'emploi en année pleine s'élargira par rapport à l'écart de 160 points de base en 2019. Au quatrième trimestre, et une modeste Croissance du REVPOR tirée par de fortes augmentations des locations locales

Il prend également en compte l'inflation des salaires et des assurances et l'impact de la journée supplémentaire causée par l'année bissextile. Il est probable que 2020 soit prévu. Sur notre marché secondaire SHOP, l'offre en ligne devrait baisser de près de 15%, tandis que le démarrage de nouvelles constructions et la tendance des permis de pré-construction sont également favorables. Dans ce contexte, nous pensons que les nouvelles unités accumulées qui ont été connectées au cours des dernières années et qui sont encore absorbées resteront élevées en 2020. Cela devrait être suivi par des tendances positives à la hausse de la demande et à la baisse des stocks en construction. Debbie a déjà résumé nos plans de logement pour les grands-parents. J'appuierai quelques-uns de ces points. Premièrement, nous continuons d'augmenter la fréquence et la profondeur de notre dialogue avec nos opérateurs. L'inclusion de Justin Hutchens, qui possède une vaste expérience et des relations dans les opérations de logement pour personnes âgées, accélérera et complétera ces efforts. Deuxièmement, nous avons inclus 600 millions de dollars dans notre perspective SHOP. USD pour la vente d'actifs résidentiels non stratégiques utilisant la même gamme de magasins d'environ 50 à 100 points de base.

Et troisièmement, nous avons revu nos définitions du même magasin SHOP, comme annoncé la semaine dernière, avec et aligné avec Healthpeak. Les nouvelles définitions sont résumées aux pages 47 à 49 de notre supplément. Ces mises à jour SHOP entreront en vigueur en 2020. 1er janvier Nous avons également déposé une demande pour 2019. Résultats comme si ces mises à jour de la politique SHOP étaient valables tout au long de l'année. Leur adoption réduirait Croissance de 50 à 100 points de base dans le même magasin, éliminant les avantages de la location de certains rénovations. En général, les effets de la vente de certains actifs du SHOP et de l'adoption de nouvelles définitions se contrebalancent efficacement. Je voudrais également souligner que plus de 80% de nos actifs SHOP sont dans le même magasin. Comme d'habitude, nous assurons la transparence sur les magasins trimestriels et ouverts à l'année du même type, ce qui nous semble essentiel pour comprendre la croissance organique dans le magasin. Enfin, je suis heureux d'annoncer que le portefeuille LGM a été intégré avec succès.

Notre partenariat avec l'équipe LGM est un bon début et les actifs fonctionnent bien. Jetons un coup d'œil au portefeuille de location triple net, avec des liquidités dans un magasin en forte croissance de 2,2% tout au long de 2019. Notre portefeuille de soins de santé actifs aigus et actifs a alimenté cette croissance. Triple la couverture du réseau, les couvertures IRF et LTAC sont restées stables à 1,4 fois. Ardent a continué de fonctionner exceptionnellement bien en 2019, tandis que la location d'Ardent était toujours solide à 3,1x. Le taux de location triple net des logements pour personnes âgées de 12 mois était 1,1 fois plus faible, mais la couverture était plus faible pour certains exploitants, dont Brookdale. Nous avons été ravis de voir un rapport solide de Brookdale sur ses appels d'hier. Il est prévu que d'ici 2020 Le triple de la variation nette en espèces des mêmes magasins passera de 1,5% à 2,5% par an en raison de l'augmentation des loyers dans les établissements de santé locaux. Parlons de notre passionnant segment de reporting Office, qui représente 27% du NOI de Venta. Tout au long de 2019, le NOI en espèces des magasins comparables a augmenté de 2,6% et était le plus élevé de notre plage de référence révisée la plus élevée de 2% à 2,5%.

Cette excellente performance a été tirée par notre portefeuille de R&I, qui en 2019 Augmentation de 6% des liquidités du même magasin, le loyer moyen au pied carré a augmenté de 5,5% et l'occupation a approché 97%. Les excellents résultats de l'expansion de notre campus en relation avec le Duke et l'Université de Pennsylvanie ont conduit à une croissance au quatrième trimestre et à une R&I en année pleine. Les avantages de notre attrayant contrat de développement de R&I continueront de stimuler la croissance des mêmes magasins dans ce segment en 2020. Pour compléter notre activité de R&I en croissance rapide, notre activité de cabinet médical est très appréciée. Le PNB de trésorerie comparable du MOB a augmenté de 1,6% tout au long de 2019, en fonction de nos attentes et au-dessus du point médian de nos prévisions. L'équipe MOB a fait un excellent travail et a fourni un excellent service client en 2019. Et atteint un taux de rétention très élevé de 92% pour le trimestre et 86% pour toute l'année – un record pour Venta. Notre portefeuille de propriétés de sciences de la vie de bureau et d'actifs MOB devrait augmenter la croissance du PNI en espèces des magasins comparables de 2,6% en 2019, de 3% à 4% tout au long de 2020.

La moyenne de ces directives est respectivement de 1,75% et 9% pour le MOB et la R&I. Passons maintenant aux résultats financiers globaux de notre entreprise. 2019 Nous avons introduit le FFO normalisé – 3,85 $ par action – dans la fourchette de référence initiale de 3,75 $ à 3,85 $ que nous avions fixée en février dernier au sommet. Tout au long de 2019, les résultats du même magasin ont également suivi les dernières gammes de nos recommandations. Nous avons réagi de manière proactive à la dette. 2019 Au final, l'échéance moyenne des obligations senior Venta approchait de huit ans, notre prix moyen de la dette s'est amélioré à 3,5% et l'échéance à 2021. Il y a un minimum. Enfin, comme prévu, l'endettement net ajusté de l'EBITDA a été 6 fois tout au long de 2019. Je terminerai en donnant toutes nos recommandations d'entreprise 2020. Les principaux éléments de nos recommandations sont les suivants. Le bénéfice net des actionnaires ordinaires devrait se situer entre 1,61 $ et 1,74 $ par action entièrement diluée. Le FFO normalisé devrait se situer entre 3,56 $ et 3,69 $ par action.

Nous prévoyons que la valeur de rachat de notre portefeuille pour le même magasin variera de moins 1,5% à 1% positif. La dette nette, ajustée de l'EBITDA pro forma, devrait rester stable tout au long de 2020. Après avoir reçu 2019 Résultats du troisième trimestre, nous avons communiqué notre implicite 2019. La moyenne de référence trimestrielle, soit 3,64 $ par action, sera un «bon point de départ» pour notre 2020. FFO. par action. Ce calcul a été effectué avant tout nouvel investissement ou établissement en 2020. Notre moyenne de recommandations FFO publiée aujourd'hui est de 3,63 $ par action, malgré l'absorption d'une réduction attendue de 0,08 $ par action de la dette disponible de 1,3 milliard de dollars utilisée pour réduire et investir dans notre nouvelle dette. Développement de la R&D. Comme d'habitude, nous n'avons pas inclus de nouveaux impôts, investissements ou activités liées aux marchés financiers dans nos recommandations. Pont FFO normalisé par action à partir de 2019. Quatrième trimestre à 2020 annuel Une moyenne indicative de 3,63 $ se trouve dans notre communiqué de presse. Pour terminer, toute l'équipe Venta est pleinement engagée et engagée dans notre stratégie 2020. Prévoyez d'améliorer les résultats et montrez-nous quelles opportunités intéressantes vous attendent.

Dans cette optique, je demanderai à l'opérateur d'ouvrir un appel à questions.

Q&R:

opérateur

(Instructions de l'opérateur) Et notre première question vient de Victor Malhotra de Morgan Stanley. Votre ligne est maintenant ouverte.

Vikram MalhotraMorgan Stanley – Analyste

Merci d'avoir répondu aux questions. Je sais que vous avez fait beaucoup de travail, alors félicitations pour tout avoir fait. Je sais donc que j'ai une question et un suivi. Donc, en vous concentrant uniquement sur les lignes directrices, pourriez-vous donner un peu plus de couleur lorsque vous êtes sorti avec votre plage de croissance idéale au milieu, et qu'est-ce qui vous fait atteindre les deux extrémités et comment la grippe peut être cuite? Et puis le deuxième problème, en ce qui concerne le triple réseau, vous avez parlé de couverture. Je me demande simplement si vous faites cuire des pièces supplémentaires ou si vous vous attendez à une réduction de loyer triple net?

Robert F. (Bob) ProbstVice-président exécutif et chef des finances

Bien sûr. Je vais les prendre et je vous remercie de demander. Commençons par SHOP, le milieu de la gamme, puis faisons le haut / bas. Nous prévoyons un élargissement de l'écart d'emploi en milieu d'année par rapport au quatrième trimestre. Le quatrième trimestre a baissé de 160 points de base par rapport à l'année précédente, 2019 à 2018. Et nous espérons voir une amélioration, c'est-à-dire un rétrécissement de cet écart en 2020. Nous prévoyons une certaine croissance dans RevPOR. La première année de 2020 Nous avons eu une importante hausse à la fin du trimestre et cela aide. Ceci sera partiellement compensé par les dépenses consacrées aux différences de prix pour réaliser une légère croissance du RevPOR. Du côté des dépenses, nous avons souligné certains problèmes, notamment l'inflation du travail, l'inflation des assurances et la journée supplémentaire de l'année bissextile. Et ils sont tous inclus dans le plan. Je dirais que, du point de vue de la croissance des opex, nous ne pensions pas que nous maintiendrions l'opex global en dessous de 2%, ce que nous avons vu ces dernières années. Lorsque vous mettez tout cela ensemble, vous arrivez au milieu de notre gamme citée.

Je l'appellerai le bon côté de la gamme, le vrai levier, je dirais, surtout autour. Ainsi, leur capacité à réduire davantage l'inflation de la main-d'œuvre grâce à une utilisation plus efficace du modèle d'exploitation, des achats, etc. serait le côté positif, ce qui est crucial pour entrer dans la bonne fourchette. D'un autre côté, cela a vraiment à voir avec les revenus et les prix et ce qui se passe sur le marché alors que nous continuons à absorber l'offre qui est toujours là. L'équation vraiment axée sur le revenu est donc négative. Et c'est vraiment haut / bas comme nous le décrivons. Sur le deuxième point, je dois dire, la grippe. Oui, la grippe est incluse. Nous ne pensons pas que ce soit un gros problème cette année, mais il est inclus. Triple réseau, équation vraiment compliquée. Je dirais quelques petites choses. D'une part, ce que nous vous avons dit l'année dernière reste vrai, c'est-à-dire Y. Effet de la modification du bail, de la transition, etc. 10 devient 20 et 20 est un mot simple, c'est vrai. Ceci est inclus dans nos recommandations. Nous avons également inclus un espace pour d'autres modifications si nécessaire.

Donc, d'un point de vue général, il s'agit d'une gamme de recommandations FFO. Alors, alors que la réponse est …

Vikram MalhotraMorgan Stanley – Analyste

Donc, pour clarifier, lorsque vous faites des recommandations, vos recommandations SHOP peuvent changer, étant donné que vous avez reçu APG, quelles seraient ces recommandations sauf pour PMP?

Robert F. (Bob) ProbstVice-président exécutif et chef des finances

Les avantages ne sont pas inclus dans la gamme car ils ne sont pas inclus dans nos recommandations. Je dirais que c'est environ 100 points de base.

Vikram MalhotraMorgan Stanley – Analyste

Je vous remercie.

opérateur

Je vous remercie. Notre prochaine question s'adresse à Nick Joseph de Citi. Votre ligne est maintenant ouverte.

Nick JosephCiti Group – Analyste

Hé, voici Michael Bilerman avec Nick. Et Debbie, merci d'avoir travaillé avec vos pairs pour standardiser le même magasin, et nous l'apprécions vraiment. Deux questions de ma part. Pouvez-vous informer le fonds que vous avez mis en place sur le processus d'allocation des fonds par rapport au portefeuille? Il semble que ce sera à la fois une substance et une substance. Quels seront donc les facteurs derrière un actif ou un portefeuille d'actifs entrant dans un fonds par rapport au bilan?

Debra A. CafaroPrésident-directeur général

D'accord. Eh bien, nous en sommes ravis. J'ai longtemps admiré Hamid et son succès dans ce domaine. Et je suis ravi de pouvoir utiliser notre infrastructure et notre plate-forme pour aider les investisseurs à choisir comment investir dans ces grands bureaux des sciences de la vie et médicaux et du logement pour personnes âgées. Donc, comme vous l'imaginez, il existe des critères de fonds définis. Au fil du temps, comme le fonds que nous espérons et espérons qu'il le sera, il sera certainement possible de choisir quelle propriété est la meilleure maison et, bien sûr, nous nous assurerons de traiter toutes nos parties prenantes équitablement.

Nick JosephCiti Group – Analyste

Et puis la deuxième question, en termes de charge G&A, je pense que c'est vraiment en 2 parties. Premièrement, qu'est-ce qui est intégré dans les recommandations G&A pour 2020 par rapport à 2019, en particulier lorsque vous attirez de nouvelles personnes? Mais en 2019, vous étiez 166 millions de dollars. Appelons cela environ 50 points de base de la valeur brute des actifs. Votre Q, vos collègues les plus proches du FPI du système de soins de santé à volume élevé, a votre plafond à 90 millions de dollars, soit un peu plus de 40 points de base, et bien, à 126 millions de dollars, un peu plus de 30 points de base VNI. Dois-je dire qu'il y a peut-être des informations concernant la comparabilité. Mais à dessein, pensez-vous qu'il existe des domaines où vous pouvez réduire le fardeau de la R&D? Et comment le bail de Justin affectera-t-il les choses à l'approche de 2020?

Robert F. (Bob) ProbstVice-président exécutif et chef des finances

Bien sûr, je vais choisir celui-là. Merci, Michael. Ainsi, il est toujours difficile de comparer les G&A à l'aide de différents outils. La mise à l'échelle, votre modèle d'exploitation sont deux variables qui peuvent déterminer les différences matérielles. En regardant nos G&A, je voudrais souligner quelques choses. En regardant des années comme 2019, nous avons vu un changement dans la norme comptable pour les locations lorsque nous commençons à payer la commission de location. C'est un indicateur normal, si vous voulez, mais l'impact par an en 2019. Et à la base. À l'horizon 2020, nous sommes impatients de rester mobiles dans la zone G&A et, de cette manière, de couvrir substantiellement les coûts des employés, y compris Justin. Cela signifie donc efficacité et netteté, comme nous le faisons toujours, mais c'est notre budget.

Debra A. CafaroPrésident-directeur général

Eh bien, je lui ai dit qu'il devait le faire environ trois fois.

Robert F. (Bob) ProbstVice-président exécutif et chef des finances

Je suis sûr que vous en paierez le prix, sans aucun doute.

Nick JosephCiti Group – Analyste

J'en suis sûr. D'accord.

Robert F. (Bob) ProbstVice-président exécutif et chef des finances

Je vous remercie.

Debra A. CafaroPrésident-directeur général

Merci, Michael.

opérateur

Je vous remercie. Notre prochaine question vient de Rich Anderson de SMBC. Votre ligne est maintenant ouverte.

Rich AndersonSMBC – Analyste

Je vous remercie. Bonjour.

Debra A. CafaroPrésident-directeur général

Salut, Rich,

Rich AndersonSMBC – Analyste

Bon ajout avec Justin, bon gars, bien sûr. J'ai hâte de le revoir.

Debra A. CafaroPrésident-directeur général

Oui Nous aussi.

Rich AndersonSMBC – Analyste

Donc, dans le même magasin, je pense que la question qui se pose à la fois pour le même magasin et le FFO au fil des ans, et le même magasin signifie SHOP, comment imaginez-vous une telle évolution au fil des ans? Voyez-vous au moins un quart aux deux endroits? Et puis, lorsque vous pensez à l'emploi qui a été conçu pour déterminer vos recommandations SHOP, y a-t-il un délai lorsque vous revenez à un taux de croissance plus compétitif par rapport à vos pairs? Est-ce dans un an? Je suis sûr qu'il existe une idée d'un calendrier pour abandonner complètement ce problème.

Robert F. (Bob) ProbstVice-président exécutif et chef des finances

Oui Riche, bonne question et merci pour la question. Parce qu'en 2019 Le profil, comme vous le savez, était au second semestre, les revenus étaient en baisse. Nous l'avons évidemment appelé en troisième mi-temps. Ceci est déplacé au quatrième. Donc, si vous venez de tracer une ligne, si vous pensez à 2019, évidemment, cela a commencé haut, fini bas. Tai ateina į 2020 m., Tai yra mūsų atskaitos taškas. Taigi, visi kiti lygūs dalykai, mes tikimės, kad pirmąjį metų pusmetį išvysime griežtesnį rinkinį, o paskui normaluosime, kai pateksime į galinį metų pusmetį. Taigi tai bus tiesiog normalus etapas, kai mes į tai žiūrime. O žiūrint į orientacinį diapazoną per metus, tai yra pagrindinis predikatas. Be abejo, tikrai. Pirmyn.

Turtingasis AndersonasSMBC – analitikas

Non. Aš ketinau pasakyti, ar galėtum pasakyti, kad pirmasis prekybos metų ketvirtis tiek parduotuvėje, tiek FFO yra toks: ar jūs pasakytumėte, kad mažiausias ketvirtis?

Robertas F. (Bobas) ProbstasVykdomasis viceprezidentas ir vyriausiasis finansininkas

Taip. Turėsite ten konkuruojančių jėgų. Taigi, kalbant apie laipsnišką FFO vykdymą, per metus bus nuspręsta, kad mes kalbėjome apie 1,3 milijardo JAV dolerių disponavimą, skirtą reinvestuoti investicijas į MTEP ir skolos grąžinimą. Taigi tai yra prasminga, kai vertiname 0,08 USD, palyginti su ketvirtuoju ketvirčiu. Taigi pamatysi, kad palaipsniui pereisite prie metų pabaigos, taigi tam tikros kompensacijos jėgos.

Turtingasis AndersonasSMBC – analitikas

Gerai. Bet ar tada, kitais metais, ar jūs manote, kad toje pačioje parduotuvėje esančių parduotuvių portfelio augimas bus konkurencingas?

Debra A. CafaroPirmininkas ir generalinis direktorius

Visi šiame kambaryje sutelkti dėmesį į tai, kad būtų pristatyta 2020 m.

Turtingasis AndersonasSMBC – analitikas

Gerai. Antras klausimas yra dėl fondo turto. Jūs į tai panašiai atsakėte, bet aš vertinu, kad norite šiek tiek sulaikyti kortas. Bet ar ten yra bent didesnis rizikingesnio turto ar pagrindinio turto procentas? O ar galėtumėte daugiau sužinoti iš savo esamo portfelio? Ar tai yra viskas, ką ketinate daryti dabar, o visa kita būtų augimas?

Debra A. CafaroPirmininkas ir generalinis direktorius

Na, dabar tikimės, kad viskas bus augimas. Ir labai svarbu, kad mes tikime, kad tai iš tikrųjų padidina bendrą mūsų gebėjimą augti. Taigi nuo šiol mes tikimės, kad Jono komanda įsigys investicijas, o prireikus jie pateks į fondą. Ir priešingu atveju mes mielai juos pateiksime į balansą. Taigi, mes džiaugiamės dėl bendrų pajėgumų išplėtimo.

Turtingasis AndersonasSMBC – analitikas

Vis dėlto aš vis dar nežinau, kas tai tinka. Ar galite apibrėžti, kas tinka fondui?

Debra A. CafaroPirmininkas ir generalinis direktorius

Taip. Aš turiu omenyje, kad yra apibrėžti apibrėžti investavimo kriterijai, kurie būtų taikomi pagrindiniam gyvybės mokslui, stabilizuotam pagrindiniam gyvybės mokslui, senjorų būstui ir MOB. Aišku, kad „Ventos“ sąskaita bus tokie dalykai, kaip mūsų auganti mokslinių tyrimų ir inovacijų dujotiekio plėtra, pažangioji plėtra su mūsų išskirtiniu partneriu Wexford. So there are pretty clear demarcations, but where there may be overlap, again, our job is to be fair to all the stakeholders and, in the aggregate, expand our reach and our acquisition capacity.

Rich AndersonSMBC — Analyst

A wonderful quarter for Thanks.

Debra A. CafaroChairman and Chief Executive Officer

Thank you, rich.

Operator

Thank you. And our next question comes from Nick Yulico from Scotiabank. Your line is now open.

Nick YulicoScotiabank — Analyst

Thanks. Just going back to the fund, I think you mentioned $500 million of incremental buying power in the fund. Can you just tell us what the leverage target is, so we just have an understanding of the assets you'd be buying in the fund?

Debra A. CafaroChairman and Chief Executive Officer

Yes. It's consistent with our enterprise leverage targets.

Nick YulicoScotiabank — Analyst

Okay. So and the $500 million of incremental buying power, that was you're referring to actually assets being bought at the fund level?

Debra A. CafaroChairman and Chief Executive Officer

Well, it's equity and debt availability on top of what we're already seeding the fund with in the initial closing. And then again, we would expect the assets under management to grow from there.

Nick YulicoScotiabank — Analyst

Okay. And in terms of the additional assets, are you more likely to be buying new assets or contributing existing Ventas assets into the fund?

Debra A. CafaroChairman and Chief Executive Officer

Right. Very clearly, from here on out, we would expect this to augment our total acquisition capacity. And it would only be newly acquired assets, which, if they meet the criterion or otherwise appropriate, would go to the fund. So we're initially seeding it with the five that we talked about, and then from there, it will be John's team that will be sourcing and closing the investments. And if appropriate, that's how the fund would grow from here.

Nick YulicoScotiabank — Analyst

Okay. Just one last question on the hiring of Justin. Maybe you could talk a little bit more about exactly what you're hoping for him to achieve. And I guess because looking back on last year, it just felt you had kind of an issue where you were just dealing with some operator issues, and in some cases, you just have to kind of live with those operating issues. I mean going forward, how is Justin going to be working with senior housing operators where, I guess, you could have a little bit more control over ultimately how some of these assets perform?

Debra A. CafaroChairman and Chief Executive Officer

Good, good. I'm so glad you asked that. And note that we did this right before the trade deadline. So we're excited about it. I mean what we really think that Justin will bring and again, we have this bias to action. We're taking a lot of actions to do what we told you, which is to put Ventas back on a winning path and to realize the upside in our portfolio, in the senior housing portfolio. So what he is going to do is work very closely with our existing, highly capable team. He's going to bring that complementary operating background that he has that will make us better. And he has preexisting relationships with most, if not all, of our operating partners, as you know. And so he can work with them and our team on operating strategies and capital plans, with the overall objective, of course, to improve operating results. He will also, as we mentioned in the press release, serve on the ESL Board of Directors.

Nick YulicoScotiabank — Analyst

Okay, thank you, Debbie.

Debra A. CafaroChairman and Chief Executive Officer

Thank you.

Operator

Thank you. And our next question comes from Jeff Spector from Bank of America. Your line is now open.

Jeff SpectorBank of America — Analyst

Good morning. Thank you. I'd like to focus a little bit more on hiring Justin, congratulations.

Debra A. CafaroChairman and Chief Executive Officer

Thank you.

Jeff SpectorBank of America — Analyst

Could you share with us, I guess, some of the feedback criteria that he provided to you and in taking this role, again, some of the criteria he requested?

Debra A. CafaroChairman and Chief Executive Officer

Yes. I mean one of the great things is that Justin coming here, really, is attracted to Ventas' team, our strong track record, our commitment to our stakeholders and the upside in our business, broadly speaking, and our senior housing portfolio, in particular. And he is obviously well versed in the U.S. senior housing market. He helped build the business during a dynamic time in the senior housing market. And I think he is confident that he can have a very positive impact on the company and on our portfolio once he joins.

Jeff SpectorBank of America — Analyst

So has he already influenced the $600 million of dispositions, the noncore dispositions? Is that the bulk right off the bat? Or he still needs to comb through the portfolio and figure out how much more needs to be sold from there? Because I'm trying to tie just that. And then you still did comment in your press release that you're expecting a positive turn in senior housing, and I'm not sure when you feel that that's coming.

Debra A. CafaroChairman and Chief Executive Officer

Good. So I mean we have been working on these action plans, obviously, on our own and as well as all the other actions that we outlined today. We've been full speed ahead on them. And Justin will start to make his contributions, really, when he comes here in April, and we're really looking forward to that. And as I said in my remarks, I mean, the tailwinds of demographic demand in senior housing,are compelling, and the fact that there will be an upturn in senior housing, driven by those demographic tailwinds, is both undeniable and inevitable. And so we're focused on 2020. We want to continue to take actions as we have today to position us to capture that upside, and that's what we're all focused on. And Justin will be focused with us as soon as he gets here.

Jeff SpectorBank of America — Analyst

Thank you.

Operator

Thank you. ur next question comes from John Kim from BMO Capital Markets. Your line is now open.

John KimBMO Capital Markets — Analyst

Thank you. It's taking a step back, looking at your guidance, it implies over a two year period and 11% decline in FFO, and that's totaling $99 million at the midpoint. But at the same time, same-store NOI is flat. You've made $4 billion of investments. Can you just remind us what the disconnect is between those three items? I know you have a $10 million rent cut last year. But are there more rent cuts contemplated this year, just given where your triple-net coverage is?

Robert F. (Bob) ProbstExecutive Vice President and Chief Financial Officer

Right. So the key variable that you mentioned there is disposition and loan repayment activity, i.e., sales over the last several years, again, reinvested in either debt reduction or future growth through R&I, which have been dilutive to FFO. That, together with the senior housing market-driven performance, is effectively, those are the two key things that answer that question.

John KimBMO Capital Markets — Analyst

What about any further rent cuts or relief like you had last year?

Robert F. (Bob) ProbstExecutive Vice President and Chief Financial Officer

Right. So again, we, in our guidance, have incorporated the impact of that, which happened last year. So we talked about the $10 million becoming a $20 million in terms of activity in the triple-net operator portfolio. That's in. And then we provided for some additional activity, if it's necessary. So we've contemplated having to deal with some others. So that's in the guidance.

John KimBMO Capital Markets — Analyst

Okay. And then my second question is on your fund. Can you just discuss how much you're going to earn in fees this year? Is it just your typical asset management fees or if there's any origination or acquisition fees that would be included in your normalized FFO?

Debra A. CafaroChairman and Chief Executive Officer

Yes. It's a it's just a market structure. And I'm surrounded by a phalanx of counsel who's encouraging me to restrain my comments, so I will. But it's just a market structure.

John KimBMO Capital Markets — Analyst

So any onetime fees would be basically to promote? Or would there be anything else in there?

Debra A. CafaroChairman and Chief Executive Officer

Again principally, again, there's asset management fees, as you would expect and other as the documents provide.

John KimBMO Capital Markets — Analyst

Thank you. Yes.

Operator

Thank you. And our next question comes from Steve Sakwa from Evercore. Your line is now open.

Steve SakwaEvercore — Analyst

Thanks. Good morning.

Debra A. CafaroChairman and Chief Executive Officer

Hi, Steve.

Steve SakwaEvercore — Analyst

Hi. I just want to go back, Debbie, to a comment you made earlier about the capex spend and you're investing into the senior housing to help shore up the portfolio, but I don't know that you actually provided a dollar figure for that. So is there any color you can provide on that and how that kind of relates to overall maintenance capex spending in 2020?

Robert F. (Bob) ProbstExecutive Vice President and Chief Financial Officer

I'll do overall for the company. That's in the guidance. I'll let Chris talk a little bit more specifically about senior housing. But the guidance range for 2020, this is FAD capex, Steve, is $180 million at the midpoint. Round numbers, we were $156 million in 2019. And the vast majority of that increase is a function of senior housing and, again, very much a result of this targeted and accelerated spending in senior housing. So I'll turn it to Chris to give a little more meat on that bone.

Christian N. (Chris) CummingsSenior Vice President, Asset Management (Seniors Housing)

Yes. Super. Again, Chris Cummings, senior housing asset management. As you look at senior housing spend on a per unit basis, in 2019, we spent on a total basis around $2,500 per unit. Closer to $3,300 per unit in 2020 is our expectation. We're spending, in terms of customer-facing capital, about 65% more dollars in 2020 than we did in 2019. And where we're spending those dollars is primarily in those markets which we view as future attractive from a supply demand perspective where we can get good outcomes from that spend.

Steve SakwaEvercore — Analyst

Okay. And Debbie, just going back to the R&I business. Just in general, what are you seeing with Wexford in terms of deploying new capital? And how would you expect starts to trend in 2020 and maybe into 2021?

Debra A. CafaroChairman and Chief Executive Officer

We continue to have a robust pipeline. I mean Wexford has a terrific position in the marketplace with these leading research universities, and we have a team dedicated here at Ventas to work with them.

Steve SakwaEvercore — Analyst

Can you just share any more around just types of deals or the size of the pipeline or expectations on starts?

Debra A. CafaroChairman and Chief Executive Officer

I'd refer that to my colleague, John Cobb.

John D. CobbExecutive Vice President and Chief Investment Officer

Yes. I mean I think last year, we announced $1.5 billion pipeline. Today, we've done almost $1 billion of that. So we're still working another $0.5 billion that we think will start hopefully in the first half of this year. And then we're constantly looking at new deals. They generally range between $100 million to $250 million apiece, so they're sizable. But we're we have an active pipeline, and we have a great market competitive position.

Steve SakwaEvercore — Analyst

Great, thanks.

Debra A. CafaroChairman and Chief Executive Officer

Thank you.

Operator

Thank you. And our next question comes from Jordan Sadler from KeyBank. Your line is now open.

Jordan SadlerKeyBank — Analyst

Thank you. I just want to clarify on the hiring of Justin, his real marching orders here. I know you talked about sort of increasing the dialogue with operators, and obviously, he's on the ESL Board. But is he also will he also be taking an overall inventory and assessment of the existing seniors housing triple-net and SHOP portfolios and sort of assessing whether or not you have the right portfolio of assets going forward?

Debra A. CafaroChairman and Chief Executive Officer

Well, working with Chris Cummings and our existing team, we want to partner with Justin as a team to improve performance. And obviously, part of that is looking at the portfolio with fresh eyes. We believe we have a portfolio that will continue that will perform in the long term, look at capital plans, obviously, look at pricing strategy. So it's all part of the overall leadership of our senior housing business.

Jordan SadlerKeyBank — Analyst

So it sounds like I guess what we're all probably trying to get out of here is what Justin's mandate is and sort of what's been relayed to him in terms of what he'll be able to do in terms of needing to address whatever may be going on within the portfolio? And so what's the latitude in terms of capital recycling? It sounds like you're saying there'll be some latitude.

Debra A. CafaroChairman and Chief Executive Officer

Yes. I mean we these are enterprise decisions. We will all work together to optimize both portfolio and enterprise. And he will be really leading that effort with Chris and his team, and we look forward to the results of that improving Ventas performance and position and realizing the upside that we know is in the portfolio.

Jordan SadlerKeyBank — Analyst

Okay. And will he remain on the in his current Board seat at New Senior? Has that been discussed at all?

Debra A. CafaroChairman and Chief Executive Officer

I mean that's something that I would refer you to New Senior for.

Jordan SadlerKeyBank — Analyst

Okay. And lastly, Bob, just a clarification, if you could, on the leverage. You said it'd be stable throughout the year. I think it I think at a six from the six times, I assume that was at year-end. But just to clarify that. And then but how does that sort of fit with the $1.3 billion of recycling in this point and the $700 million of debt repayment?

Robert F. (Bob) ProbstExecutive Vice President and Chief Financial Officer

Right? So simple sources uses here, Jordan, is we've got the $1.3 billion of sources coming in from the dispose. The uses of those are twofold, roughly $600 million of that is going to be redevelopment spend, principally behind the R&I pipeline and development, and $700 million is going to be debt repayment. And you run all through that, that all through the grinder, that's flat on a leverage basis versus 2019.

Jordan SadlerKeyBank — Analyst

Okay, I think I get it.

Robert F. (Bob) ProbstExecutive Vice President and Chief Financial Officer

Thank you.

Debra A. CafaroChairman and Chief Executive Officer

Thank you.

Operator

Thank you. And our next question comes from Daniel Bernstein from Capital One. Your line is now open.

Daniel BernsteinCapital One — Analyst

Good morning. Okay. So I'd like to go back and obviously, hindsight is 2020. But what lessons can you learn from the last couple of years in terms of the portfolio that you can bring forward as the do you need more robust asset management, more capex early, more asset recycling early? Maybe that's related to Justin coming onboard as well. But what lessons can you learn from the performance of the last two years that you can bring forward and change how you operate?

Debra A. CafaroChairman and Chief Executive Officer

Well, I think clearly the actions that we're taking speak to those points, I think that bringing Justin, being one of them in terms of expanding our and complementing our strength with significant operating experience and perspective, I would say that really understanding that the longer transition period in ESL portfolio and communicating that more to you and generally, obviously, having, I think, consistent SHOP policies and so on, so that investors can really understand organic performance across companies, which I think we've now tried to offer between us and Healthpeak, which I think is a step forward. So obviously, lots of lessons learned. I think over a 20-year time period, we have really focused on delivering and on excellent performance. And I think we've had a short period here where we have not met our own expectations. But we're doing everything within our power to get back on the winning path, and I'm confident that the actions we're taking will do so.

Daniel BernsteinCapital One — Analyst

Okay. And maybe this is related, but what gives you confidence that the SHOP portfolio is going to perform better or even better than industry besides a rising tide raises all boats with industry? I mean you obviously have underperformed within the SHOP. What gives you confidence that it can perform better in the future? Is it the location of the assets, the management at Sunrise, Atria, etc.? Just trying to understand what can change in within the portfolio versus maybe that's just…

Debra A. CafaroChairman and Chief Executive Officer

Again yes. So we understand so there's two things, as Bob described, that we're have been that affect our 2020 guidance: it was the end of the third quarter, which mathematically lowers our start point going into 2020. So obviously, when that happens, that has an effect on 2020; and then the cumulative absorption of the supply in our submarkets. And we know that, that second aspect is improving, and the NOI will inevitably follow, plus, again, working with the operators on capital plans that are targeted and accelerated as well as bringing on more operating focused experience to work on pricing and so on. So those are all the actions that we're taking that we believe will drive improved performance.

Daniel BernsteinCapital One — Analyst

Okay. And I know it's more than two questions here, but one last one. I just want to make understand. Was the $10 million of triple-net lease restructuring, was that already in 4Q that's rolling into 2020? I just wasn't clear on that.

Robert F. (Bob) ProbstExecutive Vice President and Chief Financial Officer

Correct.

Debra A. CafaroChairman and Chief Executive Officer

You got it.

Daniel BernsteinCapital One — Analyst

Okay. Rolling into 2020, OK.

Robert F. (Bob) ProbstExecutive Vice President and Chief Financial Officer

Yes. Right,

Daniel BernsteinCapital One — Analyst

That's all I think.

Debra A. CafaroChairman and Chief Executive Officer

All right. Thank you.

Operator

Thank you. Our next question comes from Steven Valiquette from Barclays. Your line is now open.

Steven ValiquetteBarclays — Analyst

Thanks. Good morning. So at the REITworld conference back in November, you guys gave a little more color on some of the specific secondary markets that were problematic back in 3Q 2019 with some of those ones in Texas, Utah, New York, California, etc. I don't know how much you want to get into that on this call. I guess I'm just curious if there's any update on those markets you would point out as maybe being expected to improve in 2020 from that prior list versus which ones may still be, let's say, difficult throughout the whole year.

Robert F. (Bob) ProbstExecutive Vice President and Chief Financial Officer

Sure. I'll take that one. And I would say the themes are very consistent with what we talked about last in that regard, namely the secondary markets, particularly in the fourth as in the third, continue to see, on a proportional basis, more revenue challenge. And again, that's where we saw supply come earlier and that the need to digest those units comes first. So that as we look into 2020, that said, second some of the secondary markets have begun to see that turn. And as Chris was describing where, for example, we're focusing some of the capital, those would be good opportunities to spend targeted capital there.

On the other hand, primary markets so these are just broad brush, you have to get, of course, get into the specifics. But primary markets is where supply came later, and the digestion will come later, put it that way. And so we'll expect in 2020 to see some of those primary markets, having to deal with that supply. But at the end of the day, this is timing because the trends are inexorable. We see the demand growth. We see the penetration growth. The starts trend, which has been favorable now for several years, those come together and manifest themselves in the upside that we keep talking about. And it's just a matter of getting from here to there.

Steven ValiquetteBarclays — Analyst

Thank you.

Jonathan HughesRaymond James — Analyst

Hey, good morning.

Debra A. CafaroChairman and Chief Executive Officer

Hi, Jonathan.

Jonathan HughesRaymond James — Analyst

Hi,Debbie. I was hoping you could clarify the augmented external growth strategy and relationship with the core and core plus fund. You mentioned only stabilized deals will go into that vehicle. Does that mean only value-add and development opportunities will be targeted by Ventas and the historical external growth trajectory that was outlined last June is maybe also augmented down from $2 billion and maybe half that?

Debra A. CafaroChairman and Chief Executive Officer

Not at all. So let me try to take it again. So the fund helps us grow our platform by augmented investment capabilities and capacity. And so basically, we've seeded the fund, and then anything that grows the funds, assets under management, will be new investments, typically at sporty cap rates. And the fund will provide another arrow in our quiver in terms of access to capital and will enable us to acquire things that, in some cases, would be inefficient for us to acquire on balance sheet. And as I said before, we have an unlimited capacity to invest on balance sheet and then eventually in the fund as it continues to grow. And if you look at Prologis, for example, as an example, then you would see that it's helped the overall enterprise grow. And that's what we're aiming for. And in addition, as we mentioned in the release, will be the 20% GP of the fund. So we will maintain a significant interest in those assets as well. So it's an overall win for everyone, the new stakeholders in the fund as well as Ventas shareholders.

Jonathan HughesRaymond James — Analyst

Okay. So the growth trajectory of Ventas as a whole is the same, more in the outside vehicle. And John's team, sounds like they'll be busy.

Debra A. CafaroChairman and Chief Executive Officer

The same or better is the theory, yes, in hand.

Jonathan HughesRaymond James — Analyst

And John's team sounds like it'll be very busy though. Okay. All right. Then one more on ESL, I know you're looking for a JV partner, and demand for senior housing is strong. But this same portfolio ultimately didn't find a partner. When I recall, it was being marketed back in late 2017. Why sell it now or JV it now after NOI has taken such a drastic turn for the worse? Just feels like we're selling at a trough. Why not just keep it as a whole and lap it, and in 18 months, we lap these comps and you get the benefit?

Debra A. CafaroChairman and Chief Executive Officer

Great question. Because we do see upside there over time. And so first of all, historically speaking, we chose not to pursue a partnership at that time. And so I think that's important for you to understand. And then secondly, we have taken these initial steps to do a joint venture. There is institutional interest in generally partnering with Ventas and in senior housing, in particular. And we believe that continuing to recycle capital and attract capital and gain more partnerships with investors is a positive development for Ventas. And this could enable us to do that.

Jonathan HughesRaymond James — Analyst

Why did you not JV it two years ago?

Debra A. CafaroChairman and Chief Executive Officer

We made a decision at that time that it was not in the best interest of the company to do so.

Jonathan HughesRaymond James — Analyst

And you stick by that today as NOI has gone down pretty precipitously.

Debra A. CafaroChairman and Chief Executive Officer

We do, and I'll we'll be happy to talk to you about more color off-line. But yes, we do.

Jonathan HughesRaymond James — Analyst

Alright, fair enough. I'll follow up offline.

Debra A. CafaroChairman and Chief Executive Officer

Okay, look forward to it.

Operator

Thank you. And the next question comes from Michael Mueller from JPMorgan. Your line is now open.

Michael MuellerJPMorgan — Analyst

Yeah. Hi. Just shop.

Debra A. CafaroChairman and Chief Executive Officer

Hi Michael.

Michael MuellerJPMorgan — Analyst

Hi, Just a quick question on SHOP occupancy, the 160 basis point gap at year-end. Bob, I know you talked about that closing some. But can you talk about like a magnitude of how much of that closing would you say is really good progress versus kind of a base case scenario? I asked, right?

Robert F. (Bob) ProbstExecutive Vice President and Chief Financial Officer

Thank you for asking. Yes, I appreciate that. And the goal is to narrow.

Debra A. CafaroChairman and Chief Executive Officer

Yes. So in the right direction.

Robert F. (Bob) ProbstExecutive Vice President and Chief Financial Officer

And that's a lower number than 160, and obviously, there's a related question, which is pricing. So both of those need to be answered together. We need to be smart on both occupancy and price. Revenue, when you're when all is said and done, growing revenue is the job to be done. And so that's where the focus is.

Michael MuellerJPMorgan — Analyst

Okay. And real quick on ESL to JV. Should we read into that, that you think the progress process to turn that around is going to take longer, so you just want to less of it today? Is that the right way to think of it?

John D. CobbExecutive Vice President and Chief Investment Officer

This is John. I wouldn't read into it that way. We're going to stay in.

Michael MuellerJPMorgan — Analyst

Okay. Got it. Thank you.

Operator

Thank you. Our next question comes from Chad Vanacore from Stifel. Your line now open.

Chad VanacoreStifel — Analyst

Hi, This is Todd show for Chad A Good morning.

Debra A. CafaroChairman and Chief Executive Officer

Hi, chad.

Chad VanacoreStifel — Analyst

This is Tao Qiu for Chad. My first question is on dividend coverage. So FAD this quarter was $0.78 versus $0.79 dividend. And 2019 guidance implies some decline in FFO. So how do you feel about your dividend at this point, also in light of the higher capex you were expecting in senior housing?

Debra A. CafaroChairman and Chief Executive Officer

Hi. My first question is about doing covers. Yes. Thank you for the question. So obviously, the dividend is an important component of our total return. And we feel good about where the dividend is because we feel good about investing in our portfolio this year, which has increased FAD this year so that we can realize the benefits of the upside in our portfolio. So as we look forward, we do see the benefits of senior housing turning up. We also see the benefits of the R&I development pipeline that we've been heavily investing in with those assets starting to come online and contributing to cash flow and EBITDA as they open in late 2021 and into '22, and they'll make a significant contribution at that time. So the combination of and then the steady growth of the office and healthcare portfolios, all combined, make us feel comfortable.

Chad VanacoreStifel — Analyst

Okay. And a follow-up on the REVPOR numbers. Can you talk about what kind of rate increases you are seeing now that you have the month of January under the belt? And how does it compare to prior years, given the lower occupancy level you're seeing? Are you interested in more discounting to drive that revenue?

Robert F. (Bob) ProbstExecutive Vice President and Chief Financial Officer

Yes. Thanks. So there's two pieces of price. I'll touch on both. One is the in-place resident increase that happens this time of year, and that's been healthy, I'd say consistent with last year. So that's encouraging and important part of revenue. And then to your second question, which is I think of it in terms of the releasing spread. When resident leaves, what are we seeing on pricing. And it remains a competitive market. There's no question about it. Therefore, our guidance for the year of modest REVPOR growth incorporates both those odds. But so far, I'd say the start of the year, it's in line with our expectation.

Chad VanacoreStifel — Analyst

Thank you.

Robert F. (Bob) ProbstExecutive Vice President and Chief Financial Officer

Thank you.

Operator

Thank you. And our next question comes from Omotayo Okusanya from Mizuho.Your line is now open.

Omotayo OkusanyaMizuho — Analyst

Hi, good morning, everyone.

Debra A. CafaroChairman and Chief Executive Officer

Welcome back.

Omotayo OkusanyaMizuho — Analyst

Thank you. I appreciate it.Yes. So again, congrats on the Justin Hutchens' exit from the U.K. I think again, you're generally hearing positive commentary on him. But I guess again, the core question, I think, a lot of us are trying to get on to the call is kind of, fundamentally, what's really changing here in regards to how you're going to operate the SHOP platform going forward. I think again the asset sales are helpful. But again, your SHOP portfolio is $12.6 billion, and I think you're only selling $600 million. Yes, the ESL JV is helpful to kind of reduce exposure. But kind of what really is fundamentally changing here to give us more confidence that the SHOP portfolio will perform better going forward?

Debra A. CafaroChairman and Chief Executive Officer

Okay. We've been yes, we've been trying to get at and respond to your questions. Fundamentally, we if we have a 2020 and realize the benefits of Justin's contributions and we see cumulative supply declining in our submarkets as we expect and we continue to take these other actions that we've described, which include targeted capital plans, simplified pricing and so on, the combination of those things makes us confident that the portfolio will perform, and we will realize the upside in the portfolio. And we have to demonstrate that over time, and that's what we are committed to doing.

Omotayo OkusanyaMizuho — Analyst

Is anything changing in regards to just data analyses, lease structures, the type of relationships you're trying to form with operators? Just I guess I've kind of part of what I'm kind of looking for about what structurally is changing? I granted ultimately, again, fundamentals will also will be better for the sector. But again, that's kind of a rising tide lifts all boats. I'm trying to think Ventas-specific what really changes here.

Robert F. (Bob) ProbstExecutive Vice President and Chief Financial Officer

Well, Tayo, I'd add the two things. One, the significant incremental dedicated horsepower in this portfolio, obviously, critically important to us, dedicated, focused in with an individual who has an incredibly unique set of skills with background as a REIT, with deep expertise within the operations to be able to come in and complement and accelerate that which we're already doing, but really can bring that extra bandwidth. I used to call it the multiplier effect that he's going to bring operationally and strategically for the portfolio, and so we're excited about that. And the portfolio itself and the operators themselves, again, as we painted to you before, we think we're in good markets with good operators. So it's really then how do you optimize within that.

Omotayo OkusanyaMizuho — Analyst

Got you. All right. That's helpful. Then my second question, your cost of capital is actually pretty attractive at this point. And so when we kind of think about the acquisition outlook going forward, any kind of thoughts around again, clearly, you're trying to do more development in life sciences. But from an actual acquisition perspective, how do you kind of think about the very attractive cap rates in skilled nursing, for example, or on the hospital side versus doing more on the MOB side or senior housing side?

Debra A. CafaroChairman and Chief Executive Officer

So good. Yes. I mean I think that your point is well taken. We have talked about our investment framework that we've used over the years and that we're augmenting today with the launch of the fund and enhancing. And basically, as you know, we've created a history of accretive acquisitions through basically really high-quality, relatively lower cap rate assets, such as 1030 Mass life science building. We have our kind of right-down-the-middle investments, such as our successful LGM investment last year, which is performing well in both the stable assets as well as the lease-up assets, so generating kind of between a 5% and 6% unlevered return. And then we have a smaller category of higher-yielding that could include development. It could include healthcare, government-reimbursed assets and so on, where we allocate a certain amount of capital. And the overall combination of those investment activities is what has driven the accretion from investments historically, and we would continue to stick with that framework.

Omotayo OkusanyaMizuho — Analyst

Okay, thank you.

Debra A. CafaroChairman and Chief Executive Officer

Thanks, Taiyo.

Operator

Thank you. And our next question comes from Connor Siversky from Berenberg. Your line is now open.

Connor SiverskyBerenberg — Analyst

Good morning, everybody. And thank you very much for having me on.

Debra A. CafaroChairman and Chief Executive Officer

Hi, Connor.

Connor SiverskyBerenberg — Analyst

So just related to these disposition expectations for 2020, about $600 million. I mean do we have any kind of pricing expectations on these assets? And then is there any rhyme or reason as to the markets you've identified for these dispositions?

Debra A. CafaroChairman and Chief Executive Officer

It's $1.3 billion, inclusive of the contributions, which are effectively sales to the fund. And I believe, in the aggregate, it's a sub-5 cap rate.

Connor SiverskyBerenberg — Analyst

Okay. Okay. That helps. And then I mean there's a note that these funds are expected to be recycled into the R&I pipeline. I mean how quickly or any kind of color on how quickly you can move those funds into maybe new development projects or acquisitions?

Robert F. (Bob) ProbstExecutive Vice President and Chief Financial Officer

So yes, just to clarify, the $600 million of dispositions are turning around and going to be invested in $600 million of development or redevelopment this year. That's on existing projects. John mentioned that we announced $900 million-plus of new projects last year, and so it's really investing behind those, first and foremost.

Debra A. CafaroChairman and Chief Executive Officer

So exactly what you said.

Robert F. (Bob) ProbstExecutive Vice President and Chief Financial Officer

Yes.

Connor SiverskyBerenberg — Analyst

Yeah. Okay. All right. Well, that helps. Merci beaucoup.

Debra A. CafaroChairman and Chief Executive Officer

Good, thank you.

Operator

Thank you. And our next question comes from Michael Carroll from RBC Capital Markets. Your line is now open.

Michael CarrollRBC Capital Markets — Analyst

Yeah, thank you. I was hoping you could provide some color on the triple-net leases that have under 1 times EBITDARM coverage. I'm assuming that's largely Holiday and Brookdale. Are you comfortable holding those leases today? Or should we expect some type of restructuring over the next few years or even sooner?

Debra A. CafaroChairman and Chief Executive Officer

Michael, thanks for being patient, and thanks for your question. As Bob pointed out and we've talked about before, we were very happy to see the improved report from Brookdale yesterday. I'm really excited and happy for Cindy and the management team. They've done a ton of heavy lifting to get to this point where they're really starting to see some traction and some positive trends. So we feel really happy for them and good for us as well. In terms of Holiday, again, we continue to have fixed charge coverage that makes rent reliable. And that all having been said, Bob mentioned that our range does include, in the triple-net side, the possibility that we would decide, if appropriate, to take action on different tenants in our triple-net portfolio, and that's all baked within the guidance.

Michael CarrollRBC Capital Markets — Analyst

Okay. And then I guess just in general, I guess not specifically related to those two tenants. But how do you ensure that operators that have this tight lease coverage ratios are committed to positioning those communities to compete in the current marketplace and even position themselves to benefit from the demographic tailwinds, just overall?

Debra A. CafaroChairman and Chief Executive Officer

Yes. I mean good question and important one. And often, you do see some lesser spend on a triple-net lease in some of those circumstances. So what I would say is the leases generally provide for some required capex spend and/or investment. We often will work with the triple-net operators to provide additional capital at a return to continue to invest in the assets. And then lastly, ultimately, as the owner of these assets, we can also just make investments in them as we deem appropriate, either on transition or otherwise to keep them competitive in their markets.

Michael CarrollRBC Capital Markets — Analyst

Okay. And then with Holiday and Brookdale, have you pursued, I guess, any specific asset sales? Or is that included in guidance? And I know with Brookdale, you originally had a handful of assets set aside to potentially sell. I mean did you officially take those off the market? Or what's the plan to those potential sales?

Debra A. CafaroChairman and Chief Executive Officer

Good memory. In fact, when we did our positive deal with Brookdale, seems like a lifetime ago, but we sort of anticipated, first of all, that their operating performance would improve through the efforts that Cindy and the team are making. So again, we're happy to see that. We did work with them to identify some assets that we both thought would be better outside the portfolio in other operators' hands. We've sold some of those, and some of those are included in our 2020 disposition guidance. So good memory, and we are doing that. So again, thanks for your patience, Michael. And I think you're our last questioner for today.

Okay. So I really appreciate, and we all at Ventas sincerely appreciate your participation in today's call, your interest in the company and your support of the company. You continue to have our commitment to do everything we can do to benefit our stakeholders, our company and our employees and our partners. So thank you. We look forward to seeing you in Florida in March.

Operator

(Operator Closing Remarks).

Duration: 80 minutes

Call participants:

Juan SanabriaVice President, Investor Relations

Debra A. CafaroChairman and Chief Executive Officer

Robert F. (Bob) ProbstExecutive Vice President and Chief Financial Officer

Christian N. (Chris) CummingsSenior Vice President, Asset Management (Seniors Housing)

John D. CobbExecutive Vice President and Chief Investment Officer

Vikram MalhotraMorgan Stanley — Analyst

Nick JosephCiti group — Analyst

Rich AndersonSMBC — Analyst

Nick YulicoScotiabank — Analyst

Jeff SpectorBank of America — Analyst

John KimBMO Capital Markets — Analyst

Steve SakwaEvercore — Analyst

Jordan SadlerKeyBank — Analyst

Daniel BernsteinCapital One — Analyst

Steven ValiquetteBarclays — Analyst

Jonathan HughesRaymond James — Analyst

Michael MuellerJPMorgan — Analyst

Chad VanacoreStifel — Analyst

Omotayo OkusanyaMizuho — Analyst

Connor SiverskyBerenberg — Analyst

Michael CarrollRBC Capital Markets — Analyst

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