Security, Revenue and Growth, Inc. (SÉCURITAIRE) 2019. Copie de l'appel des résultats trimestriels ☏ assurance santé entreprise

AFFILIATION D’UN SALARIÉ : COMMENT PROCÉDER ?
C’est à l’employeur de centraliser les documents nécessaires à l’affiliation de ses salariés pour les transmettre ensuite à l’organisme complémentaire.

Pour être affilié, un salarié remplir une déclaration d’affiliation à laquelle être jointe différents documents :

la photocopie de l’attestation de sa carte vitale et celle de chaque membre de la famille bénéficiant du contrat (selon dispositions prévues or contrat santé) ;
un relevé d’identité bancaire et pourquoi pas de caisse d’épargne.

Il hypothétiquement lui être demandé, selon la nature du contrat, de joindre :
photocopies des certificats de scolarité pour les adolescents de plus de 16 ainsi qu’à tout chemise justifiant de leur situation ;
son attestation de PACS ;
son certificat de concubinage ;
le certificat de radiation de son ancienne mutuelle horodaté de moins de 3 mois si le contrat santé prévoit un délai de carence.
LES MODALITÉS DE CHANGEMENT DE STATUT D’UN SALARIÉ
En de changement de code socio-professionnel d’un salarié en or sein de l’entreprise, son régime de protection sociale aussi être modifié. C’est alors à l’employeur de se charger de l’ensemble des allées et venues proche d’assurance complémentaire.

RADIATION D’UN SALARIÉ : COMMENT DÉCLARER CETTE MODIFICATION ?
Lorsqu’un salarié quitte son entreprise, l’adhésion au contrat collectif santé et/ou prévoyance duquel il bénéficiait est résiliée de plein droit. L’ancien employeur alors informer l’organisme complémentaire de ce départ en écrit, dans les plus brefs délais.

Pour clôturer le dossier santé du salarié et cesser remboursements, le salarié remettre sa carte de tiers payant.

Selon le raison de départ de l’entreprise du salarié, l’ancien employeur peut être tenu, dans le cadre de la portabilité des droits santé et prévoyance, de lui maintenir garanties desquels il bénéficiait alors que la rupture du contrat de travail à titre gratuit.

Source de l'image: Motley Fool.

Sécurité, revenus et croissance, Inc (NYSE: SAFE)
Appelez l'appel de revenus trimestriels 2019
2020 13 février, 10h ET

Contenu:

  • Notes préparées
  • Questions et réponses
  • Appeler les participants

Notes préparées:

opérateur

Bonjour. Bienvenue à l'année financière Safehold et 2019 Invitation à une conférence trimestrielle sur les revenus. (Instructions de l'opérateur). Je vous rappelle que la conférence d'aujourd'hui est enregistrée.

À ce stade, je voudrais dire que les remarques liminaires et la conférence introductive devraient s'adresser à notre hôte, Jason Fooks, vice-président principal, Relations avec les investisseurs et marketing. Allez-y, monsieur.

Jason FooksVice-président principal, relations avec les investisseurs et marketing

Bonjour à tous. Et merci de vous joindre à l'appel des bénéfices de Safehold aujourd'hui. Aujourd'hui, je suis accompagné de Jay Sugarman, président-directeur général; et Marcos Alvarado, président et investisseur en chef. Nous prévoyons une présentation ce matin détaillant nos résultats de l'exercice 2019 et du quatrième trimestre.

La présentation peut être consultée sur notre site Web Safeholdinc.com et en cliquant sur le lien Relations avec les investisseurs. Cette conférence téléphonique sera répétée à partir de 13 h. Heure de l'Est aujourd'hui. Le rappel est le 866-207-1041, avec le code de confirmation 8095363.

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Avant de me tourner vers Jay, je voudrais rappeler à tout le monde que les déclarations de cet appel de revenu qui ne sont pas des faits historiques peuvent être prospectives. Nos résultats réels peuvent différer sensiblement de ces déclarations prospectives, et les facteurs de risque qui pourraient provoquer ces différences sont détaillés dans nos rapports SEC. Sauf si la loi l'exige expressément, Safehold décline toute intention ou obligation de mettre à jour ces déclarations prospectives. J'aimerais maintenant m'adresser à notre président-directeur général, Jay Sugarman.

Jack?

Jay SugarmanPrésident-directeur général

Merci Jason. 2019 s'est avéré exceptionnel pour notre entreprise. Le revenu a augmenté de près de 40%, le portefeuille a augmenté de plus de 1,5 milliard de dollars et le rendement pour les actionnaires était au nord de 100%. Surtout, notre nouveau bail foncier à la pointe de la technologie, qui permet aux propriétaires d'immeubles d'être plus efficaces en termes de capital, rentables et d'obtenir des rendements plus élevés avec moins de risque de maturité, s'est avéré être la bonne solution pour une variété de propriétaires de biens immobiliers de haute qualité. immobilier de grande qualité.

2019 nous a également montré à quel point cette opportunité peut être grande et combien nous devons faire pour réaliser son plein potentiel. Nous commençons tout juste un changement majeur dans la propriété immobilière commerciale aux États-Unis, mais nous sommes satisfaits des efforts que nous avons déployés au cours de la dernière année. Les volumes du quatrième trimestre ont dépassé de loin nos attentes, nos opportunités de financement ont continué de s'améliorer et les actionnaires ont commencé à reconnaître la valeur significative que notre entreprise a acquise. Comme je l'ai déjà dit, nous pensons que l'histoire de Safehold peut intéresser une grande variété d'investisseurs.

Rendre l'industrie plus efficace avec un meilleur produit et un meilleur service client est une stratégie qui récompense les investisseurs dans de nombreuses industries fracturées, donc nous jouons l'innovation. Avec des revenus supérieurs à 30%, nous sommes également une histoire de croissance. Lorsque la valeur intrinsèque est bien supérieure au cours de l'action, nous sommes des titres. Avec un portefeuille de premier rang de baux fonciers égal à des titres plus sûrs, un portefeuille et un portefeuille de flux de trésorerie qui croît avec le temps, avec très peu ou pas de volatilité.

Notre travail pour 2020 Nous continuons à fournir nos baux de base à valeur ajoutée à nos clients à l'échelle nationale et continuons de mettre en valeur notre valeur commerciale pour les actionnaires dans tous les domaines d'investissement. Dans cet esprit, permettez-moi de transmettre ceci à Marcos pour un aperçu plus détaillé du trimestre. Marcos?

Marcos AlvaradoPrésident et investisseur en chef

Merci Jay. Et bonjour à tous. Permettez-moi d'abord de souligner l'année sur la diapositive 4. Comme Jay l'a mentionné, 2019 a vraiment été une année innovante pour Safe.

Cette année, nous avons réalisé 24 transactions totalisant 1,8 milliard de dollars, ou 2,1 milliards de dollars si vous incluez 100% du 425 Park Avenue, dont nous avons formé un partenaire de coentreprise au cours du trimestre. Cette année, nous avons augmenté notre portefeuille de 187% pour atteindre plus de 2,7 milliards de dollars alors que nous continuons à fournir des clients réguliers et qu'une solution de location de terrain moderne a été inventée pour les grandes institutions. Le succès auprès des clients cette année a généré de bons revenus. Avec 88% de croissance du chiffre d'affaires, 136% de croissance du résultat net et 39% de croissance du BPA.

Nous avons également été fortement impliqués dans la communauté des investisseurs car nous avons élargi notre base d'actionnaires en sélectionnant une variété d'investisseurs institutionnels qui commencent à réaliser la valeur de notre franchise. 2019 Le rendement total de Safe était de 118% et nous étions numéro un aux États-Unis pour les FPI cotées en bourse. De plus, la liquidité de nos actions s'est considérablement améliorée, car notre volume total de transactions boursières en dollars a augmenté 10 fois par jour. années.

Notre capitalisation boursière est passée d'environ 300 millions de dollars à 2,4 milliards de dollars. Néanmoins, il existe encore un groupe de clients et d'investisseurs qui n'ont pas entendu parler de nous ou qui apprécient la valeur que nous offrons. Nous venons de gratter ce qui est possible sur les deux fronts et nous avons été inspirés par les possibilités à venir. Permettez-moi de poursuivre avec la diapositive 5, qui résume nos résultats trimestriels et annuels.

Le bénéfice par action depuis le début de l'exercice a été de 0,89 $ et le bénéfice de 2018 a diminué. – 0,64 $. Au quatrième trimestre, nous avons enregistré un bénéfice par action de 0,25 $, contre 0,24 $ pour le même trimestre l'an dernier. Il est à noter que 2018 Au final, nous avons été presque aussi efficaces que possible avec tout notre capital. 2019 À la fin, nous avions encore environ 600 millions de dollars. USD en raison des cours récents des actions, qui ont eu un impact négatif sur notre bénéfice trimestriel par action.

La diapositive 6 présente l'activité d'investissement pour ce trimestre. Le quatrième trimestre s'est avéré très productif pour nous, car nous avons exécuté bon nombre des grandes transactions que nous avions déjà lancées – pendant un certain temps. Au cours du trimestre, nous avons conclu 10 transactions totalisant 1,2 milliard de dollars et vous pouvez voir les mesures d'investissement clés pour la transaction du quatrième trimestre au bas de la diapositive. Sur la base de nos engagements, la moyenne pondérée de ces transactions est de 5,3%.

Le rendement signé est important pour le bail foncier à l'ancienne que nous avons acquis, comme le 425, avenue Park, pour lequel la juste valeur marchande a été réinitialisée. Hors hypothèses et uniquement sur la base du contrat de location, le rendement effectif moyen pondéré de nos nouvelles acquisitions est de 4,9%, nonobstant toute augmentation éventuelle du loyer due à ces justes valeurs de marché. De plus, nos baux fonciers Safehold comprennent généralement des examens périodiques de l'IPC, ce qui peut accroître encore notre rendement effectif. La durée du bail pour les nouvelles acquisitions est de 3,6 fois et représente 38% du loyer du terrain.

Passant à la diapositive 7, nous montrons la croissance de notre portefeuille. Comme nous l'avons vu lors de récents appels de résultats, notre portefeuille a connu une croissance rapide. Aujourd'hui, il dépasse à peine 2,7 milliards de dollars, soit huit fois la taille de notre portefeuille lorsque nous sommes entrés en bourse il y a deux ans et demi. Dans la diapositive 8, nous mettons en évidence certaines des transactions que nous avons clôturées au cours du trimestre.

Le 685 Third Avenue est un coffre-fort nouvellement créé avec un gestionnaire de fonds immobilier mondial représentant la quatrième grande affaire que nous avons conclue à Manhattan. Nous sommes très motivés par notre capacité à gagner des investisseurs immobiliers plus sophistiqués grâce à notre décision en matière de capital, et nous sommes impatients de voir nos clients augmenter en valeur d'ici 2020. Surveillez les transactions et les marchés. De plus, nous avons fait de grands progrès dans l'utilisation des immeubles d'habitation. propriétaires de nouveaux marchés alors que nous clôturions nos premières transactions à Sarasota et Tampa et continuions à étendre notre zone géographique. La diapositive 9 présente un aperçu de notre structure actuelle du capital.

Le deuxième placement d'actions subséquentes de Safehold a rapporté 247 millions de dollars supplémentaires au quatrième trimestre. Actions USD pour soutenir de nouvelles opérations. Nous avons été particulièrement heureux que les investisseurs soient très intéressés par notre offre publique, qui a été réécrite six fois par des investisseurs institutionnels très avancés avec des idées similaires. En conséquence, nous avons augmenté notre offre de 50%. Nous avons actuellement environ 1,5 milliard de dollars de dette, ce qui comprend une part proportionnelle de notre dette de coentreprise.

Cette année, nous avons fait des progrès importants dans l'augmentation de nos passifs en abaissant le coût de la dette et en même temps en allongeant considérablement les échéances. Aujourd'hui, notre taux d'intérêt moyen pondéré est de 4% et l'échéance moyenne pondérée est de 31 ans contre huit ans en 2018. À la fin. Et même si nous pensons généralement que les indicateurs clés sont le rendement réel de notre bail foncier et le taux d'intérêt effectif sur notre dette, nos structures de dette échelonnées signifient que nous payons actuellement un taux de trésorerie de seulement 3,1%. Alors que nous continuons à améliorer notre engagement, nous espérons être en mesure de transmettre une partie de l'efficacité accrue à nos clients sous forme de capital à moindre coût et de développer davantage nos activités.

Nous avons l'intention de continuer à maintenir un écart d'environ 100 points de base entre les rendements des baux fonciers et le coût de la dette. La diapositive 11 présente un aperçu de notre portefeuille. Alors que nous ciblons les plus grands marchés des États-Unis, vous pouvez voir que notre carte continue de se remplir avec le bureau de New York, qui représente maintenant nos positions géographiques et d'actifs les plus importantes après les grandes transactions que nous avons conclues au quatrième trimestre. Nous prévoyons que cela diminuera et s'accumulera avec le temps à mesure que nous construisons un portefeuille diversifié.

La diapositive 12 donne les paramètres clés de notre portefeuille. Notre couverture de location de portefeuille était de quatre fois et la valeur de location de terrain de 38%, ce qui était conforme à nos objectifs et à notre objectif de construire un portefeuille avec des mesures de crédit de type AAA. Le loyer trimestriel selon les PCGR après amortissement était de 147 millions de dollars. USD ou 5,6% de rendement du portefeuille. Le loyer au comptant annuel était de 93 millions de dollars. USD, y compris un loyer réel initial de 12%.

Cela représente un rendement en espèces de trois pour cent et demi sur la location de terrains dans notre portefeuille à la fin du trimestre. Passons à la diapositive 13. Je terminerai l'UCA. Comme nous en avons discuté dans les appels de revenus précédents, nous surveillons l'appréciation du capital non réalisée associée à notre portefeuille ou UCA, qui reflète la valeur d'un immeuble au motif que nous héritons à l'expiration du contrat de location en contrepartie incorporée. .

À la fin du quatrième trimestre, l'UCA totalisait 4,8 milliards de dollars, environ 11 fois plus que dans le domaine public. Pour rappel, Safehold a créé une filiale CARET qui poursuit cette croissance. À travers les cinq obstacles liés aux actions, la direction a gagné 15% de CARET dans le cadre d'un plan d'intéressement à long terme approuvé par les actionnaires. Ces récompenses dépendent toujours de donner du temps.

Et même si nous pensons que l'UCA est un référentiel de valeur important, nous pensons également que le cours des actions d'aujourd'hui n'a toujours pas attribué de valeur UCA, le cas échéant. Alors, 2019 Nous avons fait de grands progrès pour faire passer Safehold de la théorie à une croissance tangible de l'entreprise. Et même si nous saluons l'élan des clients et des investisseurs, il reste encore beaucoup de travail à faire et de nombreuses opportunités de marché pour résoudre le problème. Et avec ça, je reviens à Jay.

Jay SugarmanPrésident-directeur général

Merci Marcos. Juste une dernière pensée rapide. L'une des principales croyances est qu'à mesure que notre portefeuille grandit, deux choses positives se produiront. Premièrement, à mesure que de plus en plus de propriétaires d'immeubles interagissent avec nous, la valeur ajoutée de nos baux fonciers à valeur ajoutée devient plus claire et nous changeons plus facilement l'industrie des baux fonciers.

Nous l'avons vu dans quelques villes l'année dernière et nous nous attendons à le voir en 2020. Cette dynamique créera plus de marchés. Deuxièmement, nous pensons que l'augmentation de notre portefeuille apportera plus de valeur commerciale à nos investisseurs. Et nous serons en mesure de démontrer de façon convaincante que le portefeuille croissant de baux fonciers devient beaucoup plus précieux, plus il devient vaste et diversifié. Cela nous rend très optimistes quant à l'avenir.

OK. Allons de l'avant avec cet opérateur et posons des questions pour lui.

Q&R:

opérateur

(Instructions de l'opérateur) Notre première question vient de Rich Anderson avec SMBC. Allez-y.

Rich AndersonSMBC – Analyste

Je vous remercie. Bonjour à tous. Donc, une chose qui n'a pas été mentionnée, malgré tout l'enthousiasme, c'est ce qui s'est passé cette année en ce qui concerne votre pipeline d'acquisition. Pouvez-vous parler un peu de ce que vous verrez à l'avenir lorsque vous envisagez le pipeline? Je pense que c'est la question.

Marcos AlvaradoPrésident et investisseur en chef

Salut riche. C'est Marcos. Je pense donc que nous restons optimistes pour 2020. Perspectives. Si nous pensons à 2019 Le profilage de certaines de ces grosses affaires prend du temps.

Nous prévoyons donc une légère baisse tout au long de l'année, mais nous sommes optimistes quant au pipeline que nous avons construit aujourd'hui et tout au long de l'année.

Rich AndersonSMBC – Analyste

OK. Mention de concentration au bureau à New York. Dois-je m'en inquiéter ou est-ce que je pense même que cela compte? Chaque fois que vous vous concentrez, cela attire mon attention. Comment êtes-vous encouragé à réduire ces chiffres au fil du temps et comme pour diversifier le type de propriété que vous louez?

Marcos AlvaradoPrésident et investisseur en chef

Oui C’est une grande question. Je pense que c'est quelque chose que nous surveillons. Je pense que la réalité est que notre portefeuille vaut 38%.

Nous nous sentons donc bien et nous sommes isolés de certains de ces ralentissements possibles qui peuvent survenir sur certains marchés. Il est bon que les clients avec lesquels nous traitons à New York soient leurs gestionnaires de fonds mondiaux ou nationaux, nous attendons donc avec impatience le lancement de 2020. Nous voyagerons avec eux vers d'autres marchés. Cependant, notre objectif est de continuer à bâtir un portefeuille diversifié. pour entrer sur tous les marchés.

Rich AndersonSMBC – Analyste

OK. Et enfin, je pense que votre calendrier est, CARET pourrait-il réellement commencer à produire de la valeur. Et comment cela peut-il arriver? Y aura-t-il une gestion de portefeuille potentielle lorsque vous vendrez certains actifs et achèterez ensuite quelque chose avec le produit et les bénéfices à CARET, ou y a-t-il quelque chose qui peut arriver que vous commenciez à voir une certaine valeur dans ce programme?

Jay SugarmanPrésident-directeur général

Les riches, bien sûr. C'est Jay. Comme nous l'avons déjà dit, CARET deviendra une partie de plus en plus importante de l'histoire, mais ce n'est qu'une des trois composantes de la valeur. Tout d'abord, bien sûr, les flux de trésorerie du portefeuille existant que nous avons créé.

Nous avons passé la majeure partie de notre temps, bien sûr, en 2019, juste à essayer de faire comprendre aux gens cette pièce du puzzle, et je pense que nous commençons à y progresser. Nous commençons à observer des recherches de tiers qui confirment ce que nous pensons être un grand fonds de location de terrains diversifié générant des flux de trésorerie de très haute qualité avec une prime là où le reste du marché se négocie. Nous avons donc d'abord dû faire ce morceau. Je pense que la deuxième chose pour nous est de nous assurer que les investisseurs voient l'avenir comme nous le faisons.

Nous pensons qu'il s'agit d'un énorme potentiel de changement dans l'industrie immobilière commerciale de 7 billions de dollars. Attirer les gens à apprécier ce que nous avons déjà fait est donc formidable. Nous aimerions pouvoir travailler avec vous pour nous assurer que nous comprenons la valeur de créer la même opportunité à l'avenir. Et puis la troisième pièce sera CARET, et CARET deviendra certainement plus visible.

En construisant un portefeuille plus large et plus diversifié, nous pouvons montrer aux gens cette valeur. Nous réfléchissons toujours à la façon dont nous procédons. Comme vous l'avez vu ce matin, nous avons embauché un nouveau directeur financier qui, je pense, est parfaitement préparé pour nous aider à réfléchir à la meilleure façon de saisir cette valeur. Nous pensons pouvoir montrer cette valeur et la refléter directement dans le cours de l'action Safe, mais il existe des moyens de la souligner plus clairement.

C'est peut-être quelque chose auquel nous aimerions réfléchir dans les dernières parties de cette année, par opposition à maintenant que nous voulons que les gens comprennent les principes de base des opportunités d'investissement. Et faites savoir ouvertement aux gens du monde de l'immobilier qu'ils se rendent compte que cela peut s'intégrer dans de nombreux portefeuilles différents.

opérateur

Notre prochaine question vient d'Anthony Paolone de JP Morgan. Allez-y.

Anthony PaoloneJ. P. Morgan – Analyste

Salut! Merci et bonjour. Je vais commencer par CARET parce que nous ne l'avons pas fait. On dirait un obstacle.

Pouvez-vous nous dire quel sera le montant final que vous en obtiendrez?

Jay SugarmanPrésident-directeur général

Eh bien, il n'y a pas de montant en soi. Il s'agit de l'intérêt dans le pool qui est créé dans ce compte UCA. De toute évidence, nous avons encore du mal à faire prendre conscience au marché de sa valeur. Comme l'a dit Marcos, nous n'avons constaté aucune attribution de valeur par les investisseurs à ce jour.

Maintenant, notre travail consiste à les aider à voir le potentiel là-bas. Encore une fois, comme je le répète, je pense qu'à mesure que cette entreprise se développe et que les opportunités se multiplient, nous serons en mesure de montrer une dynamique assez intéressante autour de ce fragment de l'historique des baux fonciers. À l'heure actuelle, je crois que la composante des flux de trésorerie est essentielle pour que les gens comprennent l'élément clé de la sécurité qui, selon nous, est la nature particulière de ces flux de trésorerie à long terme sur le marché. Mais à mesure que cette entreprise se développe et que les flux de trésorerie augmentent, nous pensons que les gens commenceront à accorder plus d'attention – le contexte accumule également d'autres actifs qui sont ces positions en actions à long terme et parce que nous sommes une entreprise publique parce que nous pouvons évaluer cette position trimestriellement et savoir exactement ce que ça vaut.

Nous pensons qu'il existe un moyen de reconnaître cette valeur aujourd'hui, pas 99 ans plus tard.

opérateur

Un autre problème vient de Collin Mings avec Raymond James. Allez-y.

Collin MingsRaymond James – Analyste

Merci et bonjour. Jay, je veux juste revenir à vos commentaires sur le marché du financement. Pourriez-vous nous parler de la profondeur de ce marché? La maturité moyenne pondérée semble continuer de croître. Dans le même temps, il est clair que le taux de trésorerie continue de baisser. Alors peut-être élargissez votre optimisme dans ce domaine, surtout si vous ne considérez que vos commentaires et que vous espérez transmettre une partie de ces économies à vos clients.

Jay SugarmanPrésident-directeur général

Oui Notre équipe des marchés financiers, dirigée par Brad, a vraiment fait du bon travail. Non seulement nous continuons à accroître notre base d'investisseurs en actions, mais nous travaillons également avec notre communauté de prêteurs. Nous avons fait beaucoup et nous pensons qu'ils apprécieront ce que nous apprécions pour ce produit d'investissement, qui a des flux de trésorerie très élevés, n'est pas très prévisible, très sûr. Dans un monde où ce type de revenu n'existe tout simplement pas dans de nombreux endroits, nous voyons de plus en plus de prêteurs venir nous voir ouvertement pour réfléchir à la manière de s'impliquer.

Encore une fois, comme nous le répétons, il est trop tôt. Chaque jour, nous apprenons de nouvelles choses. Nous partageons ce que nous apprenons, à la fois avec notre équipe d'investissement et avec les prêteurs, et leur montrons pourquoi, alors que ce fonds se développe et se développe, nous pensons que nous créons des endroits très attractifs pour lever des capitaux, que vous soyez un investisseur en actions ou un prêteur. Mais cela dépend vraiment de la façon dont nous continuons à développer notre entreprise.

Nos prêteurs sont donc vraiment intéressés à développer une entreprise qui leur donne la possibilité de distribuer le capital de manière rentable. Et nous pensons que de plus en plus d'entre eux considèrent désormais Safehold comme tel.

Collin MingsRaymond James – Analyste

OK. Ensuite, je voulais également revenir à la question de Rich, qui était purement transactionnelle. Et peut-être que vous pouvez parler un peu plus des opportunités d'acquisition, et non l'inverse, encore une fois, vous avez déjà accompli beaucoup de choses sur le plan de la sortie, alors peut-être en parler un autre. Et puis, en ce qui concerne la combinaison globale des traits, vous avez réussi à faire un peu dans le logement étudiant.

Et peut-être juste plus largement, comment pensez-vous des types de biens immobiliers à l'extérieur – évidemment la combinaison lourde de bureaux et de logements que nous développons actuellement en 2020?

Marcos AlvaradoPrésident et investisseur en chef

Voici donc Marcos. Comme nous l'avons dit dans le passé, le pipeline d'acquisition est très épisodique, généralement provoqué par des événements concernant la vente de cette propriété et de ce terrain, et ils correspondent à notre profil, nous allons certainement intervenir et le regretter. Mais encore une fois, je ne peux pas prédire si le 2020 Nous en ferons un, deux ou trois parce que c'est très épisodique. Nous nous concentrons sur le moteur de croissance qui crée de nouveaux fusibles.

Penser au portefeuille aujourd'hui et au portefeuille plus loin. Nous regardons notre pipeline, nous voyons un succès continu dans le logement étudiant, les immeubles d'habitation et les bureaux, et éventuellement l'hospitalité.

Collin MingsRaymond James – Analyste

OK. Je vais changer cela. Merci à vous deux.

opérateur

Notre prochaine question vient de Rich Anderson avec SMBC. Allez-y.

Rich AndersonSMBC – Analyste

C'était rapide, d'accord. J'ai juste eu un suivi rapide. Vous avez mentionné l'ajustement pour une réinitialisation équitable du marché. Je me demande combien de cela est dans le portefeuille global? Y a-t-il une raison – compte tenu de votre réputation de bail foncier différencié – ou y a-t-il des raisons pour lesquelles un modèle de type de reconstruction du marché équitable existerait pour toujours, ou voudriez-vous toujours changer ces situations pour être plus cohérent avec votre modèle de bail foncier?

Jay SugarmanPrésident-directeur général

Oui C'est le riche fondement de notre réflexion. La juste valeur marchande est perdante. Cela crée une incertitude et une ambiguïté que les acheteurs n'aiment pas, les prêteurs n'aiment pas et ne font vraiment de bien à personne.

Nous pensons que nous pouvons améliorer ce modèle très matériellement. Donc, dans quelques cas où nous avons des baux fonciers qui ont effectivement cette structure, nous chercherons évidemment à travailler avec le client pour trouver une meilleure solution. Nous avons assez de temps pour le faire avec eux. Ainsi, lorsqu'ils réfléchissent à leurs plans d'affaires, nous pouvons vraiment être des partenaires pour réfléchir à la façon de créer le meilleur bail foncier pour leurs structures de capital et leurs stratégies commerciales de base.

Rich AndersonSMBC – Analyste

D'accord, super. C'est tout ce que j'ai. Je vous remercie.

opérateur

Notre prochaine question vient d'Anthony Paolon de J.P.Morgan. Allez-y.

Anthony PaoloneJ. P. Morgan – Analyste

Je vous remercie. Juste quelques suivis. Tout d'abord, je pense que Marcos, vous avez mentionné la distribution de 100 points de base comme un "bogey". J'ai raté s'il s'agissait d'un rendement efficace par rapport au coût réel de votre dette, si vous optiez pour de l'argent, ou comment devrions-nous y penser?

Marcos AlvaradoPrésident et investisseur en chef

C'est une fondation efficace Tony. Nous recherchons également une bonne distribution de cash. Cependant, la façon dont vous devriez y penser est une base efficace.

Anthony PaoloneJ. P. Morgan – Analyste

OK. Pouvez-vous nous donner un peu plus d'informations sur votre dette, compte tenu de certains des chemins de croissance que vous avez tous annulés. Par exemple, où est la durée à laquelle vous pouvez désormais accéder avec celles qui sont similaires à la distribution all-in?

Jay SugarmanPrésident-directeur général

Bien sûr. Je pense qu'il vaut probablement la peine de souligner quelle est notre stratégie à long terme pour obtenir le capital le plus efficace. Je pense que depuis le début, nous avons essayé d'éduquer non seulement nos prêteurs, mais tous les prêteurs du marché du crédit sur notre place dans ce monde, que vous soyez un prêteur non garanti ou un prêteur garanti. Je pense que l'équipe se concentre initialement sur la création d'une structure propriétaire et dédiée pour nos actifs qui nous donnera le délai dont nous avons besoin pour égaler le fonds que nous pensons être dans ce contexte de 30, 30+ ans.

Notre premier grand succès a donc été de passer de ce qui est habituellement un monde CMBS de 10 ans à une structure d'engagement beaucoup plus longue de 30 ans et plus, ce qui serait plus conforme à la façon dont nous faisons nos transactions d'actifs. Je pense donc que c'est le moment où aujourd'hui, je pense que cela correspond parfaitement à ce que nous faisons aujourd'hui. Mais à mesure que cette entreprise se développe et que nous grandissons, nous nous développons et nous nous diversifions, nous trouvons le côté non garanti intéressant, et nous sommes impatients d'engager un dialogue avec les agences de notation pour intégrer ce processus de réflexion. dialogue. Aujourd'hui, je pense à ce que nous faisons, en particulier avec un groupe de sociétés d'assurance-vie, nous savons qu'elles ont les structures de responsabilité à long terme qu'elles essaient de respecter et ce que nous travaillons avec elles pour correspondre à ce qui est vraiment beau.

Mais à mesure que nous grandissons, je pense que vous verrez que nous commençons également à mélanger quelques idées sur une stratégie non garantie à long terme.

Anthony PaoloneJ. P. Morgan – Analyste

OK. Et encore une question sur le futur programme CARET. Puis 15 pour cent. – cela semble un peu un objectif mouvant compte tenu de ce qu'est l'UCA au fil du temps, mais sera-ce comme une taxe comptable ou des actions ou quelque chose que nous verrons en 2020? et aller de l'avant maintenant qu'il est donné?

Jay SugarmanPrésident-directeur général

Non. La taxe de minimis a été accordée lorsqu'elle a été accordée il y a un an et demi, il y a deux ans. Il est simplement amorti sur la période d'acquisition. C'est donc le début du «devenir» comme une chose nouvelle.

Il s'agit d'une redevance relativement faible qui sera satisfaite.

Anthony PaoloneJ. P. Morgan – Analyste

OK. Parce que je pense que ce qui me surprend, c'est 15% et je regarde la diapositive 13 et vous montrez cet UCA de 4,8 milliards de dollars. Il semble donc intuitivement qu'une grande partie de l'argent sera déplacée grâce aux participants au programme. Je veux juste comprendre, c'est vrai que tout n'est pas là où il est aujourd'hui.

Jay SugarmanPrésident-directeur général

Eh bien, je pense que nous et tous les actionnaires devraient nous attendre à ce que cela soit vrai, car cela signifie que les actionnaires ont fait 4 milliards de dollars, ce qui, à notre avis, ne se reflète pas dans le stock aujourd'hui. Franchement, nous pensons que nous devons faire plus pour que les gens comprennent vraiment ce que nous pensons être la bonne façon de considérer cette valeur. Je crois que dans tous les rapports que nous avons vus jusqu'à présent sur l'entreprise, cette partie de l'entreprise n'a jamais reçu presque aucune valeur. Et pour de bonnes raisons.

Je pense que lorsque vous êtes petit et qu'il n'y a que quelques actifs dans votre portefeuille, c'est probablement la meilleure façon d'y penser. Mais à mesure que nous grandissons, nous nous développons et nous nous développons, nous pensons qu'il y a une différence fondamentale entre la valeur d'un bail foncier individuel et la valeur d'un portefeuille de baux fonciers en croissance, diversifiée par type de produit, par sponsor, par base. louer. Tous ces facteurs ont donc cette évaluation. Encore une fois, nous pensons qu'à mesure que nous grandirons, nous serons en mesure de vous asseoir et de vraiment expliquer pourquoi nous pensons que cela est, par essence, très, très précieux pour nos actionnaires, mais pas encore aujourd'hui.

Et cela ne reflète évidemment pas le cours de l'action. Nous avons donc dû en faire plus. Mais nous voulons continuer à suivre ce numéro pour vous afin que les gens puissent regarder en arrière et voir où il se trouve, où il se trouve maintenant et où il peut aller lorsque nous avons ces conversations.

Anthony PaoloneJ. P. Morgan – Analyste

OK. Et la dernière question. STAR reste déterminé à acheter des actions sûres. Et je me demande juste si on voit que 2020 Il se passera quelque chose entre les deux organisations lorsque vous réfléchirez à la destination finale de cette relation.

Jay SugarmanPrésident-directeur général

Oui Encore une fois, je pense que l'architecture de nos jours était fantastique. Il obtient les ressources dont Safehold a besoin pour produire l'impact qu'il souhaite. Mais à long terme, nous continuons à dire, nous pensons que les gens et la richesse veulent être ensemble, mais je pense qu'il y a plusieurs façons de venir, Tony.

Anthony PaoloneJ. P. Morgan – Analyste

OK. Je vous remercie.

opérateur

Notre prochaine question vient de H FIGEL St. Juste de Mizuho. Allez-y.

Haendel St. JusteMizuho Securities – Analyste

Bonjour messieurs. Bonjour.

Jay SugarmanPrésident-directeur général

Bonjour.

Haendel St. JusteMizuho Securities – Analyste

J'espérais donc que vous pourriez parler un peu plus de l'opportunité d'acquisition de cette année, mais plus de la façon dont elle affecte votre besoin de lever des capitaux tout en atteignant certains objectifs de levier. Vous avez dit que je pense qu'il nous restera 600 millions de dollars. Liquidité en USD. Combien cela vous donne-t-il un pouvoir d'achat avant d'avoir besoin de lever plus de capitaux? Et puis l'année dernière a été une année exceptionnelle avec près de 2 milliards de dollars investis.

Je me demande si vous pourriez le lire à l'avance si vous pensez qu'il est reproductible cette année.

Jay SugarmanPrésident-directeur général

Bien sûr. J'ai deux choses en tête. Premièrement, nous sommes entrés dans cette année de manière assez liquide. Lorsque nous vous donnons ce numéro, nous vous donnons généralement notre pouvoir d'achat.

Donc, que ce soit sur un revolver sans surveillance auquel nous avons accès ou sur une caisse, nous nous efforçons d'être aussi efficaces que possible. Mais maintenant, c'est un peu plus de 0,5 milliard de dollars d'achats. Manau, kalbant apie tai, kaip mes matome metus, kaip aš jums pasakysiu, prieš šešis mėnesius mes suplanavome 1 milijardą dolerių naujų šių metų sandorių. Akivaizdu, kad dabar mums tai atrodo menka.

Bet mes norėtume pamatyti, kaip viskas klostosi per šiuos pirmuosius porą ketvirčių, prieš suteikdami jums tvirtesnį numerį. Bet vėlgi, mes stengsimės naudoti visas priemones, kad sumažintume kapitalo kainą skolų pusėje, o išplėsti santykiai ateina iš sandorių komandų ir toliau plėsti verslą. Tai, koks yra tikrasis atskiro sandorio dolerio dydis, kažkokiu būdu negalime kontroliuoti. Taigi mes nenorime per daug rizikuoti.

Bet akivaizdu, kad praėjusiais metais mums labai pasisekė ir mes tikimės, kad tai ir toliau plėtosime.

Haendel St. Juste„Mizuho Securities“ – analitikas

Ačiū už tai. Ir mes matėme jus, kai kalbėjote apie įvairių įsigyjamų, vykdomų investavimo rūšių plėtrą, tačiau jos daugiausia buvo komercinės ir gyvenamosios paskirties. Man įdomu, kokias kitas galimas turto rūšis, išskyrus tas dvi, jūs svarstote ar šiuo metu nuolat sudarote.

Marcos AlvaradoPrezidentas ir vyriausiasis investuotojas

Taigi, praėjusių metų pabaigoje mums šiek tiek pasisekė. Žvelgdami į studentų būsto projektą, mes ir toliau sieksime pažangos, kurią padarėme biuruose ir daugiabučiuose, kaip jūs minėjote. Kalbant apie svetingumą, jei pažvelgsiu į mūsų dujotiekį, ten taip pat yra purškiama keletas vertybių. Taigi, sakyčiau, tai bus pagrindinės turto klasės.

Pasirinktinai mes pažvelgsime į kai kuriuos pramoninius tiek, kiek nekilnojamasis turtas ir žemė yra labai vertingi. And today, and just most likely for the future, we'll stay away from retail.

Haendel St. JusteMizuho Securities — Analyst

J'ai compris. J'ai compris. And one last one. Just curious on the of emergence perhaps of any new competitors.

You certainly have done quite a few deals. The institutional awareness is picking up here. I'm curious if that's brought in any new competitors or if you're seeing signs of increased competition or cap rate compression.

Marcos AlvaradoPresident and Chief Investment Officer

Today, still no competitors on the institutional side. So selectively, when an acquisition of a ground lease comes up, we'll see a ultra-high net worth or an insurance company. But usually, it's a small bidding pool on those assets show up. Under the creation of new Safeholds or new ground leases today, there's some I would call, small noninstitutional competition.

But as you mentioned, it's something we keep in the back of our mind with our continued success at some point competition could occur.

Haendel St. JusteMizuho Securities — Analyst

Je vous remercie.

opérateur

(Operator instructions) Mr. Fooks, we have no further questions.

Jason FooksSenior Vice President of Investor Relations and Marketing

OK. Super. Thank you for your time. If you should have any additional questions on today's earnings release, please feel free to contact me directly.

Je vous remercie.

opérateur

Ladies and gentlemen, this conference will be available for replay after 1:00 p.m. eastern today through February 28 at midnight. You may access the AT&T Teleconference replay system at any time by dialing 1866-207-1041 and entering access code 8095363. International participants may dial 402-970-0847.

(Déconnexion de l'opérateur)

Duration: 41 minutes

Appeler les participants:

Jason FooksSenior Vice President of Investor Relations and Marketing

Jay SugarmanChairman and Chief Executive Officer

Marcos AlvaradoPresident and Chief Investment Officer

Rich AndersonSMBC — Analyst

Anthony PaoloneJ.P. Morgan — Analyst

Collin MingsRaymond James – Analyste

Haendel St. JusteMizuho Securities — Analyst

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