L'une des initiatives de logement les plus audacieuses d'Amérique du Nord a pris fin: cela a-t-il fonctionné? ☎ garantie santé entreprise

Qu’est-ce que l’assurance professionnelle ?
L’assurance responsabilité civile pro (RC Pro) est un type d’assurance qui couvre préjudices matériels et pourquoi pas corporels provoqués chez un fait professionnel, que ce mettons sur votre lieu de travail et pourquoi pas lors d’une mission.

Elle prend en charge causés à des tiers, qu’ils soient liés dans une relation contractuelle (clients, partenaires, fournisseurs) ou bien non et garantit dommages :

corporels ;
matériels ;
immatériels.
Cette formule très complète donne l’opportunité aux aa de regrouper différentes audace en une seule. Elle offre des garanties par contre aussi des options complémentaires que chacun souscrire selon caractéristiques de sa profession. En effet, chauffeur de taxi, boulanger ou bien pharmacien ne sont pas soumis aux mêmes risques et n’ont donc pas les mêmes besoins.

Qui est concernée en l’assurance professionnel ?
L’assurance professionnelle n’est pas obligatoire sauf pour les professions réglementées ou bien libérales telles que :
avocats ;
les huissiers ;
agents immobiliers ;
les constructeur ;
rôle médicales ;
de comptabilité ;
agents généraux d’assurance ;
travailleur du bâtiment.
Que couvre l’assurance professionnelle ?
L’assurance responsabilité civile professionnelle prend en charge l’indemnisation des troisième en cas d’accident causé pendant :

une erreur ;
une faute ;
une hardiesse ;
une négligence ;
l’un de vos employés ainsi qu’à sous-traitants ;
vos locaux ;
un animal vous appartenant ;
votre matériel professionnel.
Notez que l’assurance prostituée couvre aussi votre activité et vos biens spécialistes en cas d’incendie, de dégât des eaux, de catastrophe naturelle, de vol mais aussi de vandalisme.

La dernière fois, j'ai décrit la lutte politique pour les pénuries de logements métropolitains. Cette fois, j'ai appris de la tentative de libérer des logements abondants en assemblant une coalition différente.

2015 En été, bien avant que les médias nationaux américains ne voient la naissance de quelque chose connu sous le nom de mouvement YIMBY, contre le mouvement audacieux de Minneapolis, qui permettait aux arbres d'être recouverts de triplex de maisons privées avec arrière-cours et allées, et avant que les candidats à la présidence des États-Unis publient régulièrement des plans de logement abordables une caractéristique de la politique du logement était le Programme d'accessibilité et de viabilité du logement (HALA).

HALA était un comité de 28 membres mis en place par le maire de Seattle et le conseil municipal pour apporter une réponse globale à la hausse des loyers urbains et des prix des logements.

HALA était un comité de 28 membres mis en place par le maire de Seattle et le conseil municipal pour apporter une réponse globale à la hausse des loyers urbains et des prix des logements. J'ai fait partie d'un comité, je peux donc confirmer qu'il s'agissait d'une pince à cheveux de 10 mois et 28 directions. Cela a fait écho en miniature à la plupart des débats et des dynamiques politiques sur le logement urbain en Amérique du Nord. Puis, à la surprise de nombreuses personnes, dont nous participants, un plan de consensus a été élaboré.

En outre, le plan a pris une nouvelle place et mérite une attention nationale – la diffusion par les bibliothèques des messages que les commissions civiques publient chaque année. Le fait que la ville ait au moins fait des progrès dans la mise en œuvre de 54 des 65 recommandations et prétend appliquer pleinement les 21 recommandations semble presque miraculeux.

Maintenant, quatre ans plus tard, après une longue bataille pour la finale, non seulement le travail se termine de manière informelle avec la mise en œuvre de HALA. Le maire et presque tous les conseillers qui ont lancé HALA sont partis et leurs plans et priorités successeurs l'ont remplacé. Le personnel municipal qui a coordonné la mise en œuvre de HALA est passé à d'autres projets. Seattle for All est une coalition qui s'est mobilisée pour soutenir HALA. C'est donc le bon moment pour nous dire quelles leçons nous pouvons tirer de HALA.

Qu'est-ce que HALA nous a appris à libérer assez rapidement des logements abondants dans des quartiers sobres en carbone pour faire face à la crise climatique et à des coûts de logement exceptionnels? Comment créer une majorité dirigeante à long terme qui maintient des logements abondants?

Succès (?)

Pour sauter à une conclusion, le résultat final de HALA est une histoire à trois mains.

D'une part, HALA a compilé une liste de gagnants, grands et petits, ce qui est impressionnant. Dans le contexte politique nord-américain, avec la saisie omniprésente des logements, les réalisations de HALA semblent encourageantes: des milliers de nouveaux logements ont été légalisés, des quartiers entiers ont été construits, des centaines de millions de dollars ont été alloués à de nouveaux appartements abordables, une meilleure protection juridique pour les locataires vulnérables, et plus encore.

D'un autre côté, si vous examinez plusieurs de ces victoires en détail, vous constaterez qu'elles sont moindres que ce qui semble à la vue. Ils sont compromis, défectueux ou autrement pas vraiment ce que HALA a recommandé. C’est pourquoi la pénurie de logements guéris de HALA s’est aggravée. Les taux de location ont augmenté et les délocalisations ont encore éradiqué les quartiers minoritaires. La dynamique implacable des défauts – des chaises musicales cruelles, comme Sightline l'a appelé pendant la bataille épaisse de HALA – a continué à pousser les gens avec moins d'argent dans des quartiers plus petits, des logements plus éloignés ou des sans-abri. Le sans-abrisme est beaucoup plus répandu, aigu et visible qu'il ne l'était en 2014, et les arguments pour répondre n'ont jamais été remarqués dans les communautés. En bref, les réalisations de HALA, aussi impressionnantes qu'elles aient pu être comparées à ce qui s'est avéré possible ailleurs, ne vont pas bien au-delà de ce qui est nécessaire.

Et puis, troisièmement, HALA a galvanisé une nouvelle génération d'activistes et de dirigeants. Il a peut-être même créé un nouvel équilibre politique durable en faveur de Seattle. Cette nouvelle majorité naissante et toujours lamentable de logements abondants est maintenant présente dans presque tous les grands débats de politique publique dans la ville, dans les réunions et les forums, dans les médias et sur Internet. Des personnes de races et d'ethnies différentes, dont beaucoup sont de jeunes adultes, sont présentées et discutées. Autrefois silencieux, ils sont maintenant entendus, et leurs arguments pour une variété de formes et de tailles de maisons dans tous les quartiers pour tous les voisins prévalent désormais. Ce changement est, bien entendu, incomplet. Ceux qui ont le pouvoir, les connexions, le temps et l'argent – généralement les propriétaires, généralement blancs et plus âgés – obtiennent toujours plus que leur part de l'éther. Pourtant, il s'agit d'un changement marqué dans ce qui attire l'attention des élus sur la politique du logement. Si cela devait prouver une nouvelle normalité à Seattle, cela pourrait s'avérer plus important que tout ce que HALA a accompli.

Maison de ville dans le quartier Ballard de Seattle. Photo de Dan Bertolet, utilisée avec permission.

HALA gagne

L'objectif de HALA, ou de tout plan de logement abondant, est de surmonter l'équilibre des forces d'obstruction au logement qui régissent presque toutes les villes d'Amérique du Nord (et c'est ce que j'ai décrit en dernier): la convergence de la résistance commune des propriétaires au changement de cinq façons. , dont le contenu est leur autonomie financière, qui se manifeste par la domination numérique des électeurs, aggravée par la méfiance des résidents métropolitains, et des libéraux urbains en particulier, à l'égard des promoteurs immobiliers privés, aggravée par une politique complexe de personnes de race et de gentrification.

Une conclusion claire tirée de la course de quatre ans de HALA est que des progrès contre ces forces sont possibles. Grâce à HALA, l'abondant camp de logements a essayé une stratégie différente, réunissant un nouveau type de coalition politique qui a démantelé les anciennes alliances et perturbé l'obstruction du logement. Ils ont gagné des lois sur le logement qu'ils n'auraient jamais pu adopter autrement. Parmi les dizaines de victoires notables des boulangers auxquels HALA a contribué, citons:

  • doublement historiquement généreux de la taxe sur le logement abordable – l'un des moyens les plus équitables de payer un logement subventionné
  • un ensemble de réformes des réglementations locales de stationnement qui faciliteront la construction de maisons, y compris une définition vague mais conditionnelle de "transit fréquent" dans une ordonnance de la ville permettant plus d'appartements aux arrêts de bus et de trains légers
  • un examen des règles de responsabilité de l'État pour la construction de copropriétés qui accélérera la construction
  • nouvelles dispositions du code du bâtiment autorisant un autre étage sur les bâtiments de hauteur moyenne, légitimant six étages à ossature en bois sur deux béton ou cinq étages à ossature en bois sur trois béton – les deux augmentent par rapport au maximum précédent de «cinq en deux»
  • une ordonnance municipale facilitant la libération des biens publics excédentaires pour les ensembles de logements abordables
  • remanier les règles qui permettaient auparavant aux obstructeurs de logements de mal utiliser les évaluations environnementales à des fins environnementales
  • ajuster le processus complexe de révision de la conception pour le simplifier
  • protection supplémentaire des locataires: interdiction de la discrimination en fonction de la source de revenu ou du casier judiciaire et amélioration de l'ordonnance existante d'aide à la réinstallation des locataires
  • un budget plus important du Fonds d'État pour le logement à partir de 2019
  • la libéralisation de la réglementation sur les unités de logement dépendant de la meilleure nation (ADU), qui a effectivement triplé les zones urbaines et pourrait permettre à des milliers de familles et d'individus de la classe moyenne de déménager dans les quartiers les plus désirables de la ville; et
  • au sommet des immeubles, d'abord en partie, puis à travers la ville, ce qui pourrait ajouter des dizaines de milliers d'appartements standard et des milliers d'appartements subventionnés au parc de logements de la ville dans les années à venir.

Il y a également eu une vague de réformes plus modestes. Cependant, de tous les flashs d'activité lancés par HALA, ses leçons sont probablement les plus visibles dans les histoires de deux offres HALA.

En ville!

Deux des 65 recommandations formulées par HALA ont initialement retenu l'attention car elles seraient levées par la ville dans son ensemble, ce qui permettrait d'augmenter considérablement le nombre de logements.

Le premier a proposé d'autoriser plus d'un ménage dans chaque immeuble de la ferme unique de Seattle, qui occupe 54% de la ville. Dans cette proposition, connue prosphiquement sous le nom de SF.2, les bâtiments ne pouvaient pas être plus grands qu'auparavant, mais pouvaient contenir plusieurs logements, tels que des duplex, des triplex ou des appartements superposés. Cette proposition de légaliser le «logement moyen» a rencontré une telle tempête d'opposition des propriétaires – un membre vétéran du conseil m'a dit qu'il n'avait jamais vu autant d'électeurs furieux de sa vie que le maire et le conseil l'ont immédiatement rejeté.

Cette réaction n'a pas été une surprise. Comme je l'ai expliqué en détail, les propriétaires (pas tous, mais la plupart) ont tendance à s'opposer aux changements dans leur quartier pour diverses raisons, y compris les intérêts financiers. En fait, ceux de la HALA qui ont rédigé la recommandation SF.2 ont partiellement développé une telle réaction. Nous voulions aborder la troisième voie de la politique d'utilisation des terres – la zone unique – et entamer une conversation civile. Nous voulions que nos autres propositions soient modestes en comparaison. Plus précisément, nous nous attendions à ce que la proposition de redéfinir le territoire unifamilial soit telle que notre proposition de libéraliser les règles de l'UAD semble être un compromis de bon sens, à mi-chemin.

Stratagem a fonctionné. Même les nominés de NIMBYish eux-mêmes en 2015 Aux élections d'automne du conseil municipal, il a soutenu la réforme de l'ADU: ce soutien est devenu le nouveau terrain d'entente politique. Seattle 2019 La réforme de l'ADU a permis à presque toutes les maisons unifamiliales d'avoir trois maisons séparées dans la ville: une maison, un condo unique et un chalet arrière ou un condo supplémentaire.

De manière significative, SF.2 a déclenché un débat furieux et bien nécessaire sur l'histoire de la course et la division des classes à Seattle. À l'époque, en réponse à l'allusion de HALA en huit mots à l'intégralité de la littérature universitaire sur l'histoire du zonage – "Le zonage de Seattle est racial et basé sur les classes", il y avait un danger que tout HALA soit réduit, mais avec le temps, la vérité de notre affirmation sur le logement et l'utilisation des terres. Par exemple, en 2019, Lors de l'élection du conseil municipal principal, l'exclusivité du zonage unifamilial est devenue un le sujet de discussion pour de nombreux candidats pour la première fois. 2019 À la fin, le conseil municipal a tranquillement commencé à ouvrir la voie à des réformes similaires à SF.2. Comme le phénix, SF.2 peut décoller à nouveau.

(Bien que HALA ait correctement identifié comment mettre fin au zonage exclusif, elle a proposé moins de traitements pour l'un de ses effets en aval: l'injustice cachée du déplacement. Ce contrôle mérite plus d'attention, mais est trop diversifié pour être correctement évalué dans ce long article. Je prévois un article séparé sur ce sujet.)

Plus grand + moins cher

Le deuxième paratonnerre du rapport HALA était R.1, une proposition visant à supprimer tous les autres terrains résidentiels urbains, des parties qui n'étaient pas zonées pour l'agriculture unifamiliale. La proposition suggérait de prévoir un ou deux étages supplémentaires dans presque tous les domaines où les appartements étaient autorisés.

Contrairement à SF.2, les parties supérieures de l'appartement R.1 ont été capturées. HALA a recommandé la forme de «logement inclusif»: les nouveaux bâtiments dans ces zones devraient inclure un quota d'appartements à loyer inférieur pour les ménages à faible revenu. Alternativement, les constructeurs pourraient payer des frais à la ville pour permettre aux fournisseurs de logements à but non lucratif de construire ces unités ailleurs. Par exemple, dans les centres de quartier désignés par Seattle, un nouvel immeuble à appartements peut s'élever sur sept étages, et non sur sept, mais 6% des unités de construction devraient être tarifées pour accueillir des ménages ne gagnant pas plus de 60% du revenu moyen de la région de Seattle. .

Au sein de HALA, c'est cette offre qui a le plus profité. C'était compliqué. Il a également été soutenu. Avant HALA, les fournisseurs de logements à but non lucratif et les gauchistes politiques de la ville souhaitaient introduire une nouvelle taxe, connue sous le nom de "frais d'interconnexion", sur chaque carré de la place nouvellement construite pour payer les nouvelles maisons subventionnées, à l'exception des maisons unifamiliales. Alors que les logements individuels sont la forme la plus chère de nouveaux logements, ils ont été rejetés par les partisans de la taxe de fusion, peut-être en raison de la démission des propriétaires. C'était un parfait exemple de la vision du monde controversée et peu développée que j'ai décrite la dernière fois: certains propriétaires opposés au développement et certains membres de gauche qui ne font pas confiance aux promoteurs et croient que le développement privé est la cause, pas le remède aux pénuries de logements.

Pendant ce temps, les constructeurs à but lucratif se préparaient à poursuivre la ville si elle approuvait les frais de fusion. À l'époque, les observateurs du droit estimaient que les promoteurs avaient plus qu'une chance de gagner devant les tribunaux, car la loi de l'État interdit de telles réclamations. L'énorme bataille judiciaire a éclaté et a probablement ruiné des millions de dollars et entraîné des retards. Au fil du temps, HALA a inventé une alternative: Seattle pourrait payer pour de nouveaux logements abordables en construisant des logements beaucoup plus chers. Upzonai paierait pour de nouveaux appartements moins chers.

À R.1, le principe au centre de l'axe sur lequel toute la proposition tournait était la promesse d'un échange de valeur égale. C'est un spectacle à voir, mais c'est une idée simple: donner aux propriétaires de la zone quelques quartiers de la région leur donnerait en fait une nouvelle richesse. Leurs propriétés valaient plus d'argent. Les exigences RAL proposées par HALA seront conçues pour récupérer une partie importante de ces inconvénients à des fins publiques afin que des logements locatifs abordables supplémentaires puissent être achetés dans chaque partie de la ville. Le logement dans les ménages à faible revenu et à revenu intermédiaire est l'une des meilleures stratégies de lutte contre la pauvreté. En fournissant des zones supplémentaires, la ville pourrait plus ou moins lever de nouveaux fonds et, en répondant aux besoins de logements abordables, être en mesure de dépenser de nouveaux fonds dans des logements subventionnés où ils feront le plus.

Gardez à l'esprit, cependant, que si la ville imposait des exigences qui coûtaient plus cher aux constructeurs que les upzones ne leur en donnaient, elles auraient moins à construire. L’effet serait une lente construction de logements, exacerbant les pénuries de logements urbains, augmentant les loyers, poussant davantage de ménages à faible revenu hors de la ville et sapant l’objectif général du programme. Moins de construction de maisons signifierait aussi moins de locations de maisons: perdre, perdre.

Ces deux appartements ont été développés par l'institut de logement à but non lucratif et à faible revenu du centre-ville de Seattle. » Ils fournissent des logements subventionnés accessibles aux personnes âgées et aux familles gagnant moins de 50 à 60% du revenu médian de la région. Les frais perçus par le biais de la MHA seront utilisés pour financer des bâtiments similaires à travers la ville. Par Dan Bertolett. Utilisé avec permission.

MHA Political Theory

Pour cette raison, un équilibre minutieux des valeurs était un élément indispensable de l'accord HALA, ce qui a permis à presque tous les membres du comité de prendre du retard sur R.1. Cette proposition, appelée plus tard «Abordabilité du logement abordable obligatoire» (MHA), est devenue le cœur du suivi de la HALA, éclipsant toutes les autres recommandations.

Le principe de l'échange de valeur égale était nécessaire pour que le MHA soit une politique efficace. Il incarnait également le thème central de HALA: More Home et plus d'accessibilité. Il était si important que HALA ait défini un quota mathématique d'appartements abordables pour chaque immeuble du centre-ville, en l'utilisant comme guide pour un programme de zonage incitatif beaucoup plus petit et déjà existant dans cette zone. Les urbanistes ont créé un programme de zonage incitatif pour inciter les constructeurs privés à choisir, selon une logique similaire de la MHA: la permission a été accordée de construire des bâtiments plus hauts en échange d'un quota d'appartements moins chers. Parce que c'était facultatif, les mathématiques devaient travailler pour gagner la participation – sans avoir à diminuer les rendements financiers. Pour le reste de la ville, la HALA estime (voir l'annexe E) que les ménages à faible revenu pourraient être réduits de 5 à 7% sur les nouveaux appartements en location, mais le comité a laissé des détails à l'équipe des urbanistes du maire.

Le MHA, pour autant que je sache, n'était pas le premier choix pour un membre HALA. Compte tenu des intérêts du quartier de HALA, en ce qui concerne les propriétaires, le premier choix était simple: pas de zones supplémentaires. Pour les propriétaires et les MHA de gauche, il y avait un compromis qui ne valait que pour éviter une longue bataille juridique. Leur premier choix était de facturer les promoteurs privés: certains ont dit qu'ils pensaient que le développement privé est un problème majeur en matière d'accessibilité financière et que les promoteurs privés devraient être obligés de fournir des logements abordables. Beaucoup d'entre eux étaient également sceptiques à l'égard des districts supérieurs, partageant la croyance commune mais fausse selon laquelle l'augmentation des zones entraînerait une gentrification et une relocalisation accrues des familles à faible revenu. D'autres à gauche ont soutenu que le développement privé est si rentable que même des impôts ou des mandats élevés fourniraient des logements abordables sans ralentir la construction.

Pour les promoteurs privés, les faucons climatiques et les autres citadins (moi y compris), le premier choix était de renoncer à vivre dans les quartiers à faible émission de carbone de Seattle, à proximité des lieux de travail, des écoles, des transports en commun et des parcs. Certes, les superficies inutilisées auraient attribué des surprises aux propriétaires fonciers, mais ils auraient également donné beaucoup plus de maisons neuves que toute autre option. En fait, pour ceux de ce groupe de participants à HALA, l'idée même de fixer des taxes sur la construction de maisons pour payer des logements abordables est si fausse que ce serait une erreur de facturer aux agriculteurs l'allocation pour la faim ou la taxe sur les panneaux solaires. payer pour des solutions climatiques. Faire payer des activités problématiques pour payer leurs solutions est logique; les décisions fiscales ne le font pas. Construire une maison est la solution, pas le problème.

La quasi-totalité du changement, comme nous l'avons expliqué, n'est pas due à la démolition de nouvelles constructions, mais à la hausse des loyers. De nombreux nouveaux développements sont le seul antidote à la hausse des loyers qui se produit sans effets secondaires négatifs involontaires. (De récentes études empiriques approfondies montrent que la construction de nouvelles maisons dans des quartiers défavorisés a peu d'effet sur les taux de réinstallation et peut être un plus pour le bien-être des enfants de familles à faible revenu.) Des politiques anti-réinstallation et une protection des locataires supplémentaires peuvent aider à stabiliser les communautés vulnérables, telles que , les communautés de couleur, et les aider à rester intacts.

Afin de faire face à des événements publics imprévus, tels que l'achat de bons de logement abordable et la construction à but non lucratif, une poignée de mes collègues membres du comité ont appuyé le passage à la taxation de la valeur des terrains. Les taxes sur la valeur foncière saisissent les cas inattendus que les villes prospères apportent, non seulement aux développeurs, mais à tous les propriétaires fonciers. De plus, ils suppriment la spéculation foncière; promouvoir le développement de parcelles urbaines principales et adjacentes pleinement développées; et sont très progressistes envers les contribuables. (Malheureusement, ils sont également confrontés à des défis juridiques dans le Nord-Ouest.)

En bref, le MHA était quelque chose que personne ne voulait, mais tout le monde pouvait vivre avec. De plus, contrairement à tous les premiers choix, le MHA avait un énorme avantage. Elle consiste en une théorie politique – une théorie qui a promis de l'accepter. Le MHA pourrait diviser les fournisseurs de logements urbains abordables et les partis politiques laissés par les propriétaires en développement auxquels ils étaient habituellement habitués. Cela pourrait même les rassembler dans une nouvelle coalition stable avec les urbanistes: une coalition d'aide au logement, au climat et à l'abordabilité suffisamment puissante pour éclipser l'obstruction du logement.

Dans les premiers jours incertains qui ont suivi la publication des recommandations de la HALA, il semble que si la politique et la politique fonctionnaient, le MHA pourrait transformer Seattle en un nouveau modèle nord-américain: nettoyer les plafonds à l'échelle de la ville et les mandats d'accessibilité soutenus par une coalition de constructeurs, d'urbanistes, de militants du climat, de défenseurs du logement abordable et de gauchistes. . Il peut même se propager rapidement à d'autres villes prospères et chères.

Malheureusement, la MHA n'a pas été à la hauteur de ces attentes élevées: cela a mieux fonctionné comme politique que comme politique. Après une énorme controverse et quatre années de lutte, elle est peu à peu passée à la loi. Politiquement, c'était une réussite: des zones dans chaque immeuble urbain! Cependant, en raison de faiblesses dans sa mise en œuvre, sans doute d'erreurs non corrigées, il sera moins efficace qu'il n'aurait pu l'être. Dans certains endroits, cela semblera pire que de ne rien faire, tandis que dans d'autres, cela fonctionnera bien. Dans certains cas, l'augmentation supplémentaire du loyer au cours du long délai d'acceptation l'emportera sur les erreurs que la ville a commises dans la conception – l'augmentation inutile des prix que les locataires et les propriétaires récents, bien sûr, paient chaque mois. Son destin est une étude de cas sur la difficulté de changer la politique locale du logement en faveur d'un logement abondant.

Je vais passer à la politique pendant un instant, mais les lacunes politiques de la politique la rendront plus facile à comprendre.

Règle du tiers

En termes mathématiques, le moyen facile d'équilibrer le MHA, qui est de s'assurer que les appartements supplémentaires paient pour les appartements supplémentaires, aurait nécessité une partie cohérente de la partie d'étage supérieur supplémentaire utilisée pour les unités louées à des prix inférieurs. Dans l'ensemble, un tiers des bonnes recommandations. Une zone de quatre étages et de cinq étages augmentera son zonage de 20%. Un tiers de ce montant est un peu moins de 7%, donc un pourcentage de tous les appartements de l'immeuble devrait être abordable. L'augmentation de la superficie de huit étages à neuf augmenterait la taille du bâtiment de 13%, une augmentation relative plus faible par rapport à quatre à cinq étages. Ainsi, l'exigence d'abordabilité serait également plus faible: un tiers de 13% apporte 4% du bâtiment. Cette partie des appartements devrait être des appartements abordables.

Cette règle du tiers aurait expliqué à tous les participants que plus l'altitude de la zone est élevée, plus elle recevra d'unités accessibles. Cela aurait exprimé l'idée même de HALA: plus de maisons dans tous les quartiers et des maisons moins chères si possible.

Malheureusement, la ville n'a accepté les exigences de la règle du tiers que pour le centre-ville et le quartier de South Lake Union. Partout ailleurs, elle a établi une matrice complexe de chiffres: les quotas d'appartements abordables dans tout l'immeuble et les péages, qui n'étaient que vaguement liés à la taille des zones supérieures. Le résultat de ces chiffres MHA est un programme qui impose des charges financières différentes au hasard sur des dizaines de différents types de zones supérieures à travers la ville. Dans la grande majorité des cas, selon les propres hypothèses de la Ville, les exigences en matière de PHA étaient considérablement plus élevées que la valeur des zones supérieures associées. En d'autres termes, les "zones supérieures" agiraient comme des zones inférieures et construiraient des maisons. Au moins dans certains de ces cas, la hausse des loyers sur quatre ans de lutte contre le MHA pourrait restaurer la rentabilité des propriétaires fonciers et des promoteurs et, enfin, commencer à construire de nouveaux immeubles d'habitation. Mais célébrer ce fait signifie confondre la malédiction – une politique qui augmenterait le loyer – avec une bénédiction.

La politique à travers la politique

La source de ces défauts rampants d'élaboration des politiques était d'ordre politique. Les autorités de la ville n'ont jamais essayé de calculer un changement de valeur. HALA était peut-être attachée à ce principe, mais le bureau du maire et les unités de planification et d'hébergement n'avaient pas cette combinaison. Ils ont cherché à soumettre rapidement un calendrier des réclamations et des frais de la MHA, ainsi qu'une estimation des appartements subventionnés estimés reçus, ce qui persuaderait le conseil municipal d'abandonner la proposition de frais d'interconnexion et d'approuver la MHA à la place. Les urbanistes ont donc fait des hypothèses, fait des feuilles de calcul et fait des estimations montrant qu'IBS fournirait autant d'appartements subventionnés que les frais de connexion. Ces estimations ont dû passer le test du visage, ressemblant à une analyse sérieuse de l'économie immobilière. Ils n'avaient vraiment pas besoin d'être seuls. (Ils ne l'ont pas fait.) Ils avaient juste besoin d'obtenir suffisamment de votes du conseil, et le conseil avait tendance à s'en assurer. Le MHA a résolu un problème politique majeur pour eux: la guerre juridique imminente entre les constructeurs d'habitations et la ville.

Par la suite, la ville a commandé une analyse économique pour utiliser de manière plus rationnelle les nombres de MHA déjà déterminés. Cette analyse, qui n'a jamais vérifié les échanges de valeurs uniformes, a révélé qu'en vertu de la MHA, moins de maisons seraient construites dans les zones urbaines à bas prix. Autrement dit, la MHA était dans une position négative et a éclipsé la construction de la maison, une violation flagrante des objectifs du programme. Pour faire cette constatation, les fonctionnaires de la ville ont simplement haussé les épaules et ont suivi le cours.

L'une des vulnérabilités du MHA en tant que politique est sa complexité. La nécessité de spécifier des zones supplémentaires, des quotas d'appartements et des taxes pour chacune des dix subdivisions différentes de la ville est une tâche énorme pour le personnel de la ville. Le programme est rapidement devenu si complexe que peu de gens pouvaient comprendre s'il atteignait les objectifs définis par HALA. Même les développeurs ont eu du mal à analyser l'effet net de certaines règles MHA.

La vieille politique est de retour

Lorsque le bureau du maire a soumis sa proposition de santé et de santé au conseil municipal, y compris sa matrice de chiffres à base de cocaïne, les pressions déjà familières de la politique de logement de la ville se sont répétées. Certains fournisseurs de logements abordables, et certains à gauche, ont exigé que la ville augmente les exigences de la MHA – des appartements plus subventionnés et abordables; des frais plus élevés pour les développeurs! Ils ont pris note de la proposition qui, dans de nombreux cas, facilitera la construction de maisons et, par conséquent, augmentera les pénuries de logements en tant que «cadeau aux promoteurs». Les groupes de quartier représentant les propriétaires ont répété le même point de discussion, mais ont exigé que la ville fournisse des zones plus petites ou pas du tout. Les deux ailes gauches du vieux propriétaire familier, en d'autres termes, ont pris forme.

Les promoteurs immobiliers à but lucratif sont des acteurs réputés de la politique urbaine, et vous pourriez penser qu'ils constitueront la plus grande force derrière des logements plus abordables. En fait, ils jouent un rôle étonnamment mixte. Généralement, les développeurs ne sont pas des joueurs d'équipe. Leur profession récompense le secret et les négociations audacieuses, et ils ont tendance à considérer les autres créateurs comme des concurrents plutôt que des alliés. Ils sont comme un vieux randonneur fatigué qui s'arrête pour changer de chaussures en chaussures de course lorsqu'il entre dans un pays gris. Son ami dans la côte dit: «Tu ne choisiras jamais de te réchauffer!» Il répond: «Je ne dois pas dépasser l'ours. Je dois juste te dépasser. "De nombreux développeurs sont plus soucieux de voler des concurrents dans le cadre d'un régime de zonage strictement restreint que d'ouvrir des opportunités à tous les constructeurs.

Il est vrai qu'il y avait peu de consensus parmi les développeurs pendant le processus de déploiement HALA. Les promoteurs du centre-ville ont obtenu ce qu'ils voulaient – une MHA bien équilibrée. Ils ont différé leur tribunal de première instance prévu sur les frais d'interconnexion. Mais les petits développeurs, en particulier ceux qui construisent des files d'attente et des chalets, ont perdu; en plus de leur centre de pairs, ils prévoyaient de s'adapter en travaillant hors de la ville ou en trouvant des projets plus difficiles qui seraient encore dessinés. En d'autres termes, ils ont construit moins de maisons.

Cela aurait-il pu être pire?

Sightline a souligné que les offres PHA de la ville sont, bien sûr, imparfaites. Nous avons fait valoir cet argument plus d'une fois: généralement des immeubles de grande hauteur dans le centre et dans le quartier universitaire, des immeubles de hauteur moyenne, des appartements de faible hauteur et des maisons en rangée. Nous avons parlé en privé et en public avec le personnel des deux maires, des urbanistes, des conseillers municipaux, de la Coalition de Seattle qui soutient la HALA à tout le monde, aux médias et à toute autre personne qui voulait écouter. De toute évidence, nous n'étions pas assez convaincants; à quelques exceptions près, le mieux que nous puissions faire était d'empêcher le nombre de MHA de se détériorer.

Le conseiller Rob Johnson, qui a accepté la MHA pour adoption, a déclaré à Sightline qu'il se serait battu pour réduire le nombre de MHA du bureau du maire, mais que la politique ne lui permettait pas de les identifier. Il ne pouvait qu'essayer de garder la ligne. Seattle a également accepté les numéros de ville pour tout le monde et a essayé de les défendre. Les erreurs commises n'ont pas pu être annulées et ont pris une logique politique, car les corrections apportées aux chiffres de la MHA semblaient généralement être des concessions aux développeurs – le récit du "créateur gourmand" est extraordinairement fort politiquement pour expliquer pourquoi le logement est cher. , bien que ce soit faux.

Le conseil municipal de Seattle a d'abord adopté le MHA dans plusieurs quartiers, puis en 2019. Mars – dans le reste de la ville. Son décès a été mentionné de loin comme un signe de réussite. Cela s’est déroulé plus ou moins comme l’a suggéré le bureau du maire. Ses partisans, dont Sightline, ont tenté d'aggraver les choses. En ce sens, c'était une victoire politique. Pour certains, la montée de n'importe quel niveau de la ville est une victoire.

Au moins certains partisans ont fait valoir que même un MHA défectueux vaut mieux que des frais de connexion. Šis mokestis už naujus pastatus, išskyrus vienbučius namus, būtų apmokestinęs griežtą mokestį visame mieste, kad būtų mokama už subsidijuojamus butus, o namų statyba būtų slopinama kur kas labiau nei MHA. Ryšio mokestis greičiausiai pelnė miesto tarybos patvirtinimą 2014 ir 2015 m., Taigi MHA šalininkai turi mintį. Žinoma, teismai galbūt išmetė sujungimo mokestį. Mes niekada nesužinosime.

Kiti pasiūlė, kad Sietlas per ateinančius metus Stokholme gali ištaisyti MHA išprotėjusį antklodžių asortimentą, kuriame yra nesutampančių priedų, butų kvotų ir mokesčių. Šis pasiūlymas atrodo politiškai naivus, pavyzdžiui, liepimas kepėjui nesijaudinti dėl savo ingredientų matavimo, nes ji visada gali išsivirti savo pyragą ir vėl jį surinkti kitaip. Pagalvokite apie tai: ar kuri nors kaimynystė gali mėginti didesnę zoną, nes pradinė kaimynystė nekompensuodavo savininkams tinkamų butų už prieinamą kainą? Ir į kokią plačią koaliciją susirinktų sumažinti svarų mėsos, paimtos iš kūrėjų už prieinamą būstą?

Ne, labiau tikėtina būsima MHA politinė pasekmė Sietle yra ne jos tikslinimas ir pataisymas, o jos precedento išplėtimas būsimiems žemės naudojimo įstatymams. Ateityje papildomos zonos gali būti apgaubiamos pinigų laukimu už prieinamą būstą ar kitas viešąsias gėrybes. Nauji reikalavimai bus sudėti ant senų. Tai kelia nerimą, nes būstas mažai anglies dioksido į aplinką išskiriančiuose rajonuose yra viena iš rečiausių viešųjų gėrybių, o papildomos zonos yra būdas greitai, dideliais kiekiais, nemokamai gauti iždui.

MHA, pusiausvyroje

To me, the story of MHA, like the story of HALA, is three-handed.

On the one hand, in every apartment zone in Seattle, the city allowed an extra floor or two (or more, in a few places) in just four years, theoretically providing opportunities to build tens of thousands of additional homes and thousands more affordable apartments. A new political coalition overcame the longstanding housing-obstructionist alliance of homeowners and the antideveloper left, validating MHA’s political theory. Seattle for Everyone demonstrated that it’s possible to build a coalition that brings together developers, urbanists, environmentalists, affordable housing providers, and labor unions around upzones plus inclusionary requirements. Forging this coalition was not easy, and its organizers deserve enormous credit. Ideologically, the people in the coalition included everything from neo-Marxist activists to corporate real-estate MBAs. Not surprisingly, those on the ideological edges of the coalition were never entirely comfortable, and some of them left it, including at least one prominent voice of communities of color. Still, it was a Herculean undertaking, and it achieved its political ends.

On the other hand, the city’s abandonment of the principle of equal value exchange means that, more often than not, MHA upzones and quotas are imbalanced. The political win was a policy mess. Many quotas are too high and will suppress homebuilding compared with what would have happened without MHA. A few are just right: downtown, they’re right because HALA members made the calculations themselves and inserted them in their report; elsewhere, where HALA left the math to city staff, if they’re right, it’s only by luck.

In the University District, where the MHA numbers were egregiously imbalanced, a few years of extremely rapid rent increases appear, ironically, to have stanched the bleeding. Sightline’s analysis, based on the city’s own rent assumptions, projected few high-rise buildings would come out of the ground because of the onerous MHA requirements. Instead, however, market rents rose so steeply in recent years that some new high-rise buildings are now in development. But should we celebrate that rising housing expenses rescued a poorly designed affordable housing program? Had the U District upzone been executed in accordance with the principle of equal value exchange in the first place, more homes and affordable homes would be opening their doors there sooner.

Will MHA’s technical flaws stop homebuilding entirely? Of course not. Many projects will still pencil, just not as many as before, perhaps thousands of fewer homes. Imposing additional costs on new homes is like turning down a dimmer, not flipping a switch. Big, growing cities such as Seattle hold within them hundreds of thousands of potential new building projects, with many alternatives on each parcel, and hundreds of them are under study by developers at any given time. Every major change in policy flows into developers’ financial scenarios, and MHA, by placing larger costs than benefits on many of those pro formas, pushed many apartment structures that developers would have otherwise built into the red—and out of existence. We’ll probably never know the exact effects, though. Housing markets are far too complicated to isolate the consequences of individual policies like MHA.

Still, the fundamentals are clear. Any slowdown in building worsens the city’s housing shortage. A worsened shortage raises rents permanently and unless new offsetting cost savings are found, these increases will be irrevocable. Higher rents siphon more money from tenants and push more low-income people from their homes and from the city. Eventually, it’s true, rents will rise enough to turn red ink black again: projects that MHA made unprofitable will become profitable again, as appears to have happened in the U District. Some have argued that means there’s no problem, that miscalculations by city staff will be corrected by the market itself. But that’s Newspeak: higher rents cannot solve an affordability problem.

The fact that homebuilding continues means that developers’ MHA problem has been solved. The public, rich and poor, continues to pay for the program’s flaws with bigger monthly rent checks.

During a housing shortage and a climate emergency, the only fixes to MHA we ought to embrace are ones that would build more homes soon. Unalloyed upzones would have been better, but no political coalition could have pushed them through in Seattle in this decade. MHA is a clever, second-best approach to doing so, with a plausible political theory for winning adoption. It could have been a new model for politically winnable affordable and abundant housing. Instead, unforced errors in implementing the idea yielded only a partial victory.

Perhaps the MHA model can work better on future attempts elsewhere. Indeed, one city insider I spoke with speculated that the subsequent rise of pro-housing voices in local and North American policy debates might have caused city leaders to hew to the principle of equal value exchange if the MHA process had just started a year or two later. The impulse I mentioned previously to punish developers—to stick it to them because they make money on a basic need and, besides, they seem rich—was an unspoken assumption behind city decision-making, in this person’s view, and the importance of abundant market-rate housing, in addition to subsidized apartments, has become much more accepted since 2015, thanks to a steady continentwide drumbeat of research, media coverage, and mobilization in support of housing abundance. Which is, in a nutshell, the third hand.

The third hand

On this hand, MHA, more than any other HALA proposal, helped mobilize a new generation of pro-housing voices in Seattle politics and establish a new conventional wisdom in support of abundant housing. I canvassed two dozen past mayors, councilors, and government department heads, plus long-time journalists, advocates, affordable housing providers, developers, and others, including many former HALA members, promising confidentiality in exchange for their unvarnished view of HALA’s outcomes. Many of them will tell you that different people speak up than used to.

Young adults testify at hearings now, raising their voices for more homes as they never did before. The old cast of characters mostly included neighborhood representatives arguing, typically, for less construction, and developers arguing for their own projects. Now, when pro-housing proposals come up, at least in majority-white neighborhoods, hearing rooms fill not only with the old cast but a new one too: renters and union reps, climate hawks and transit nerds, social-justice warriors and tech workers, and employers, big and small. There are lot more people of color; there are a lot more tattoos. And the common refrain, like a drumbeat running under all the new voices, sounds something like, “This is our city too. Where are nous supposed to live?”

Citywide activist groups such as Tech 4 Housing, More Options for Accessory Residences, and Share the Cities are joined by neighborhood-based pro-housing assemblies, such as Welcoming Wallingford. They are offering a previously silent counterpoint to the relentless and previously dominant narrative of “I support density but . . .“ voiced by housing obstructionists.

One after another, my sources told stories of how things have changed: A builder finds permitting agencies in Seattle and beyond are now intrigued and helpful when he proposes to install clusters of miniature apartments with no parking spaces. A long-time activist fought valiantly a decade ago for upzones around transit stops and said, “I cannot tell you what lonely work that was.” In contrast, this activist said, at all but one of the dozen-plus MHA debates before the city council starting in 2017, proponents outnumbered housing obstructionists, often by a large number. Two former elected officials remembered that single-detached zoning was an untouchable third-rail in Seattle politics, rarely even mentioned, but then HALA not only touched it but also injected a racial-equity lens into its discussion. Now, these observers say, single-detached zoning’s days seem numbered.

My sources described HALA differently, as everything from a modest accelerator of progress to a watershed or even a sea change, but perhaps the most apt metaphor was from a former city council member who said HALA was a crucible—a ceramic melting pot in which to forge a new political alloy. The ingredients were fast-shifting demographics in the city, with tens of thousands of newcomers added, mostly young, many of them highly educated, and almost all of them renters. Homebuilding could not keep pace because of zoning restrictions, so rents and prices soared. The result was an entire population cohort in the city evicted from the dream of home ownership and furious about that fact. This cohort, more diverse than any previous generation of Seattleites, was more ready to accept and speak out about the racial, ethnic, and class dimensions of exclusionary zoning. A steady stream of books, video, and media attention to pro-housing voices near and far contributed too. HALA didn’t cause any of these trends, but it was the crucible in which Seattle cast itself a new conventional wisdom: more housing—much more housing—and more equitable housing too.

Before HALA, the city’s dominant housing narrative celebrated tens of thousands of community-spirited homeowners for tending the city’s aging stock of single-detached 1920s bungalows, 1950s ranch homes, and 1970s split levels in mostly quaint, tree-lined, and attractive single-detached neighborhoods. With HALA, that story began to bend and buckle in the face of new and pressing questions posed by younger people. Were the older homeowners actually hoarding the city, resisting change, blocking the addition of homes for the next generation? Were they, wittingly or unwittingly, even perpetuating an ugly and shameful history of exclusion by class and race? Were they possibly not the heroes of the Seattle story after all?

Understandably, the resulting political fight was intense and visceral. In the end, when the smoke finally cleared, city politics had found a new balance point. The city council voted unanimously for ADU reform and to adopt MHA. The new balance point was that obviously Seattle should add a lot more homes, especially affordable ones, including cottages and in-law apartments in single-detached neighborhoods but also apartments everywhere else. The city should make room: “This is our city too.”

What’s more, although HALA’s recommendation SF.2, which would have re-legalized duplexes, triplexes, and stacked flats citywide, died a swift and ignominious death days after its introduction in 2015, its substance is rising from the ashes. Now, in 2020, the future of single-detached zones is in play in a way unprecedented since the city’s first zoning code in 1923, which was the first of several ordinances to successively strengthen bans on multifamily housing on 75 percent of the city’s residential land. We’re three years from the centennial of that fateful code’s adoption, and stacked flats, duplexes, triplexes, fourplexes, rowhouses, and other forms of “middle housing” are on the agenda, especially around schools, parks, transit stations, and job centers. The Seattle Planning Commission, which is a purely advisory body in Seattle, called in early 2020 for a fundamental overhaul of the city’s strategy for managing growth, including a redefinition of single-detached zoning itself to allow up to four homes on each house lot and the addition of a raft of new density hubs or “urban villages” to the handful designated in the 1990s. Despite what’s likely to be a Ragnarok-scale fight with housing obstructionists, Seattle’s city council is inching its way in the same direction: re-legalizing multifamily buildings everywhere. Teresa Mosqueda, a city council member with a strong citywide following who is a likely bet for one-day mayor of Seattle, said “Policy changes to right the historic wrongs of past discriminatory housing and land use policies, as well as increasingly restrictive zoning, are long overdue in Seattle. We need to tear down walls of exclusion, act decisively on climate change, and create a city that is welcoming for all. This means allowing more homes of all kinds, coupled with investments and supports for those who are struggling to make ends meet or being pushed out of their homes and longtime communities as housing costs rise. It’s time to match our laws with our values.”

As ever, the process of change threatens to be gobsmackingly, excruciatingly incremental, slow, and compromised. Nevertheless, in the 2019 city council election campaigns a strong majority of candidates said it’s time to rethink singled-detached housing. Full stop.

Even before that class of council members took its seats in January 2020, though, the previous council inserted money into the city budget for an environmental impact statement to accompany the city’s next comprehensive plan. It was an obscure bureaucratic chess move, but the ultimate purpose was to study a rezone that is basically SF.2. HALA was not the only reason for this budget proviso, but it was the crucible from which it arose.

New Columbia in Portland’s Portsmouth neighborhood, managed by Home Forward, is Oregon’s largest mixed-income development. It consists largely of fourplexes, sixplexes and eightplexes for a good reason: They make public dollars go a long way. Image courtesy of Google Maps.

Next up: Portland and Vancouver, BC?

To win abundant housing in Seattle, HALA drafted an ambitious, multifaceted plan, and HALA participants launched a new political coalition. The centerpiece MHA plan won adoption, as did a dozen other HALA recommendations—a vindication of the approach, at least in part.

Still, to win on the scale that’s required by the twin imperatives of climate change and housing shortages, even HALA and its champions proved inadequate. We needed to somehow protect the plan from the pitfalls of implementation—the technical complexity of MHA made it prone to malformation anyway, and city politics malformed it. Then, it proved resistant to correcting.

Other cities attempting the same can perhaps avoid these mistakes. For example, Portland’s Residential Infill Project (which Sightline is almost as intimately involved with as we were with HALA) is nearing completion, and it seems to have sidestepped these pitfalls. It’s nowhere near as multifaceted a plan as HALA. In truth, it’s about the size of SF.2. More power to them, if Portlanders can pass it!

Vancouver, BC, has long welcomed ADUs citywide and has built them on one-third of its formerly single-detached lots. In 2018, it legalized duplexes on all of its house lots. Its city council plans to vote this spring on whether to permit four- and six-story apartments on some of these same lots—those that are close to parks, schools, shopping, and transit in a large share of the city. More power to Vancouverites, if the council passes this plan!

The ultimate impacts of HALA, of course, remain unwritten. They are likely to be less in the specific policy wins it has logged than in the way it upended the city’s housing politics, mobilizing a new generation of residents and telling a new story, still contested, about housing. In that new story, Seattleites’ values translate not into a future of lawns, driveways, and free parking on sleepy streets. Instead, they translate into a future of more homes, of all shapes and sizes, in all the city’s neighborhoods for all who want to live there. In that future, housing is abundant, opportunity is for all, and greenhouse gases are absent.

The quest of this series is to identify the best strategies for winning the war for abundant housing in post-carbon cities. HALA exemplifies much that’s essential for any city-level battle plan: a galvanizing and visionary plan with strong leadership from elected and community leaders, a bold new coalition that intentionally assembles just about every organized interest in the city (from tenants’ advocates to bankers, from climate hawks to trade unionists) to counter the homeowner obstructionism that otherwise dominates local politics everywhere, and an upwelling of quieter, younger voices who have the most to lose from housing shortages and climate emergency. In Seattle, even the confluence of these forces led to only a mixed outcome. HALA has made Seattle much more of a success story than many other cities, but it’s still not rising to the challenge. HALA is something to celebrate, but it’s still inadequate—not enough to win the war. Similar approaches are worth trying elsewhere, with extra emphasis on mobilizing a new generation of activists and with a gimlet eye on any upzones-for-inclusion bargain such as MHA.

Fortunately, this city-level approach is just one of several political strategies for abundant housing. Others may have better odds of success, because homeowner interests loom largest at the city level of government. In subsequent articles in this series, I’ll examine attempts to outflank the housing-obstructionism bloc in city politics by taking the issue of housing shortages to higher levels of government: state and federal. But first, next time, I’ll go in another direction and explore a truly novel, long-shot proposal from England and New Zealand: the counterintuitive idea of moving zoning decisions down to the level of individual city blocks and empowering neighbors to upzone themselves.

Next time: What is hyperlocalism and might it work?

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