La nouvelle décision affecte les changements à la location des commissions scolaires du Mississippi ◄ mutuelle entreprise

De la couverture des risques de subis et pourquoi pas causés à des tiers, aux garanties pour couvrir pertes d’exploitation et les risques informatiques, contrats d’assurance, même facultatifs, s’avérer indispensables.
ll suffit de temps à autre d’un incendie ainsi qu’à de la livraison d’un produit défaillant pour mettre en péril la vie d’une entreprise… Si, du étroit point de vue juridique, seules plusieurs couvertures sont obligatoires – la certification des véhicules, la responsabilité civile et espoir spécifiques de type garantie décennale pour plusieurs secteurs d’activité -, PME et TPE ont tout intérêt à souscrire des garanties complémentaires. Au-delà du serré minimum – la certification des biens, celle des pertes d’exploitation ou la responsabilité civile professionnel -, certains contrats peuvent se révéler utiles à l’égard de l’activité de l’entreprise (informatique, chimie, transports, exercice cycliques…) ou alors faciliter son expansion à l’international. Difficile toutefois de s’y retrouver dans une offre surabondante. Parcours fléché des sept contrats nécessaire à l’entreprise.

1. L’assurance des biens

Première grande catégorie d’assurances pour les entreprises: la couverture des risques potentiels extérieurs. Inondation, incendie, vol menacent les locaux, le matériel ainsi qu’à les stocks. Contre ces dommages, une sûreté spécifique être souscrite, non obligatoire par contre néanmoins incontournable. “Attention, dans l’hypothèse ou la societé est locataire de ses locaux – bureaux, usine, entrepôt- obligatoire souscrire une espoir pour couvrir les liés aux biens immobiliers et sa responsabilité d’occupation. Cette obligation figure dans la loi n°89-462 du 6 juillet 1989”, avertit Damien Palandjian responsable département à la Direction des Services aux Entreprises, chez le courtier en sûreté Verspieren.

En cas de sinistre, le chef d’opération fera une déclaration à sa compagnie d’assurances dans un délai judiciaire rappelé pendant le contrat (de deux à cinq jours, selon risques), même immédiatement pour les actualité intéressants (incendie, catastrophe naturelle, tempête, cambriolage…). Le montant de l’indemnisation dépend alors de la valeur des biens garantis, c’est pourquoi il ne faut pas oublier d’avertir son assureur lorsque le périmètre des biens à assurer évolue en cours d’année (achat de nouvelles machines, reprise d’un autre site…), ni de vérifier quels sont réellement couverts. Les sociétés qui ont une activité périodique se traduisant par une variation importante des approvisionnement de produits ont intérêt à citer cette spécificité à leur assureur pour s’accomplir en tant que mieux couvertes en de dommages. La valeur des approvisionnement est alors établie sur la base de montant le plus important et régularisée en fin d’année.

Dans radicaux de figure, l’indemnisation existera versée d’ordinaire après présentation des factures correspondant aux réparations nécessaires ou bien à l’achat de nouveau matériels. En cas de lourd sinistre, l’assureur peut toutefois verser des acomptes à son client.

Les commissions scolaires du Mississippi devraient être au courant d'une décision judiciaire récente qui pourrait affecter les baux commerciaux et les ajustements de loyer.

Vues unanimes Oak Grove Marketplace, LLC c. Lamar County School District, et al., La Cour suprême du Mississippi a récemment jugé «Miss. Ann Ann. Le § 29-3-69 impose aux parties une "obligation réciproque et contraignante" d'ajuster le loyer "au moins tous les dix ans". Selon le tribunal, cette évaluation ne peut pas être annulée ni annulée même si les deux parties sautent la fenêtre d'ajustement spécifiquement prévue dans le bail.

Le tribunal a souligné que même si la Commission scolaire du Mississippi avait tardé à ajuster le loyer après cinq ans, «la commission n'était pas pressée de faire respecter le bail. Au contraire, le conseil était dans l'exercice de son mandat statutaire et dans ses efforts pour s'assurer que le bail annuel basé sur la juste valeur marchande actuelle est constitutionnellement approprié. "

Qu'est-ce que cela signifie pour votre district?

La Cour suprême du Mississippi a souligné que ce bloc d'actions était strictement appliqué à un bail commercial de seizième division. Si le Land de la seizième division n'avait pas participé à l'affaire, la Cour a noté que le district scolaire aurait renoncé à la possibilité d'ajuster le loyer en sautant la fenêtre.

Mlle. Ann Ann. Le § 29-3-69 est une "obligation mutuelle et contraignante" pour les deux parties. Votre district voudra peut-être envisager une double vérification pour déterminer si un bail commercial du seizième chapitre a été ajusté dans les 10 ans suivant son achèvement, et sinon, demander immédiatement une évaluation foncière et ajuster le loyer à sa valeur estimative actuelle.

Dans le cas des seizièmes logements et des baux agricoles et résidentiels, la commission peut «exiger une clause de rajustement du loyer» à condition que les rajustements ne dépassent pas la juste valeur marchande du bien, excluant les améliorations. A voir Mlle. Ann Ann. § 29-3-69. Les districts peuvent également envisager de vérifier leurs loyers résidentiels et agricoles de seizième division pour déterminer s'ils ont une clause d'ajustement de loyer.

Toile de fond

À Oak Grove Marketplace, LLC contre Lamar County School District ea, Oak Grove a signé un bail commercial de seizième division pour 40 ans en vertu du formulaire de bail commercial du secrétaire d'État, qui comprenait la clause d'augmentation de loyer suivante:

Dans les soixante (60) jours des 10e, 20e et 30e anniversaires de ce bail, lesdites dates d'anniversaire sont 2012 respectivement. 5 août 2022. 5 août Et en 2032. 5 août (La Commission) a le droit de réévaluer la propriété de l'installation afin de rétablir un loyer raisonnable pour le terrain.

Une clause d'augmentation de loyer est incluse dans le bail commercial de la seizième division pour rencontrer Mlle. Code Ann. § 29-3-1, que la commission scolaire remplit dans son devoir de fournir une compensation adéquate pour les terres du seizième chapitre, et l'exigence de la § 29-3-69, «que tout bail de terrain (XVIe siècle) doit être pris en considération. doit être ajusté au moins une fois tous les dix (10) ans à compter de la date du bail pour refléter la juste valeur marchande actuelle des terrains, à l'exclusion de toute amélioration de ceux-ci. "

La clause en question précise sans équivoque que la réévaluation doit avoir lieu dans un délai très précis. Ce n'était pas le cas. Après avoir embauché un gestionnaire foncier à temps plein de la seizième division, le district a appris que la clause d'indexation des baux n'avait pas été exercée, la propriété a ensuite été réévaluée et a envoyé un avis à Oak Grove indiquant que le loyer serait augmenté par évaluation.

Cette réévaluation a eu lieu cinq ans après l'expiration de la fenêtre d'indexation des baux. Oak Grove s'est opposé et a soutenu que l'ajustement des conditions du bail n'était pas autorisé et n'avait pas été effectué en temps opportun.

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