Gaming and Leisure Properties Inc (GLPI) 2019 Copie de l'appel des résultats trimestriels ☎ garantie santé entreprise

La mutuelle communautaire est les mêmes objectifs que la complémentaire santé individuelle : elle vise à compléter, partiellement ou en totalité, les débours de santé qui ne sont pas remboursées en la Sécurité sociale. Les employés du clientèle privée et employeurs sont concernés chez la mutuelle collective, autrement appelée mutuelle d’entreprise et pourquoi pas mutuelle de groupe.

Rendues obligatoires depuis le premier janvier 2016, mutuelles européen offrent beaucoup de avantages pour salariés. Elles sont tout moins onéreuses que les complémentaires de santé individuelle. De plus, une fraction des cotisations est prise en charge dans l’entreprise.

Les employeurs doivent veiller à proposer à salariés une mutuelle correspondant à répondant à compatibles avec un cahier des charges précis, prévu en le législateur.

Qui est à rêve duquel on parle par la mutuelle d’entreprise ?
Tous les employeurs du clientèle privée devront avoir souscrit en or 1er janvier 2016, une mutuelle communautaire pour leurs salariés. Sont ainsi concernées :
les TPE et PME
grandes entreprises ainsi qu’à multinationales
les alliance
fédérations
Les ayants droit du salarié, famille ou bien enfants, peuvent également bénéficier de la mutuelle collective. Si le contrat le prévoit, elles peuvent y être affiliés.

A l’inverse, la mutuelle européen ne concerne pas le secteur public. Les fonctionnaires ne ainsi pas y prétendre. Les travailleurs non employés ne sont pas plus concernés. Pour couvrir leurs débours de santé, ils peuvent s’orienter vers un contrat de prévoyance.

En principe, la mutuelle collectif est obligatoire pour finis les salariés. Sous plusieurs conditions, le salarié refuser de s’y soumettre.

Quelles débours de santé la mutuelle collectif doit rembourser ?
L’Accord national interprofessionnel (ANI) du 14 juin 2013, qui rend la mutuelle communautaire obligatoire, émane de la loi sur la sécurisation de l’emploi. L’objectif important est de permettre aux salariés du clientèle privée d’accéder à une mutuelle de qualité. Ainsi, la mutuelle collective d’une société d’une société d’une structure d’un établissement assure un socle de garanties minimales, prévues chez le législateur. Il s’agit :

de la prise en charge de l’intégralité du coupure modérateur pour consultations, les offres et actes de soins qui sont remboursés chez la Sécurité sociale
du remboursement de la intégralité du forfait journalier hospitalier
de l’utilisation en charge des frais dentaires à hauteur de 125% du tarif conventionnel
de l’usage en charge des frais d’optique en bloc par période de 2 ans. Pour une correction simple, le minimum de prise en charge est fixé à 100 €
Ces garanties doivent obligatoirement figurer dans le contrat de mutuelle collective. Il s’agit du panier de minimum. Légalement, l’employeur n’a pas le droit de fournir une mutuelle de laquelle les garanties seraient inférieures à ce seuil de couverture. Il peut, en revanche, souscrire des garanties supplémentaires : une garantie d’assistance, une plus belle prise en charge pour l’optique ou bien le dentaire, le troisième payant… Le contrat de la mutuelle collectif a aussi l’obligation d’être responsable.

Qui finance cotisations de la mutuelle européen ?
Une partie des cotisations de la mutuelle collectif est prise en charge pendant l’employeur (la patronale). En cela, employés sont avantagés. L’employeur prend en charge or moins 50% des cotisations de la mutuelle collective, pour la partie qui correspond d’or panier de minimum. Le reste des cotisations est à la charge de l’employé (la salariale).

Comment mettre à sa place la mutuelle communautaire obligatoire or sein de l’entreprise ?
Avant de souscrire une mutuelle d’entreprise, les employeurs ont la possibilité de soumettre leur choix aux représentants du personnel. Ils peuvent également organiser un référendum en leurs salariés. En cas d’échec des négociations, l’employeur souscrit une mutuelle collectif sur décision unilatérale.

Employeurs, renseignez-vous auprès de votre branche professionnel ! Ces dernières peuvent vous recommander des mutuelles européen intéressantes, parfaitement adaptées à votre secteur d’activité (construction, hôtellerie, restauration, agriculture…) Négociés dans la branche professionnelle, les contrats de mutuelle sont couramment très avantageux.

Depuis le premier janvier 2016, offres de mutuelle communautaire sont nombreuses sur le marché. Petites, moyennes ou bien grandes entreprises : courtiers en fermeté peuvent vous aider à trouver le contrat qui s’adapte le mieux à vos besoins. Contactez-nous !

Source de l'image: Motley Fool.

Jeux et loisirs (NASDAQ: GLPI)
Appelez l'appel de revenus trimestriels 2019
2020 21 février, 10h ET

Contenu:

  • Notes préparées
  • Questions et réponses
  • Appeler les participants

Notes préparées:

opérateur

Salutations et félicitations pour Games and Leisure Properties Fourth 2019. Dans l'invitation à une conférence sur les revenus trimestriels. (Instructions de l'opérateur)

J'aimerais maintenant transmettre la conférence à votre hôte, Joe Jaffoni. Allez-y.

Joseph JaffoniRelations avec les investisseurs

Merci, Stacey, et bonjour à tous, et merci d'avoir rejoint Gaming and Leisure Properties pour le quatrième trimestre de 2019. Appel de revenus trimestriel et webdiffusion. Un communiqué de presse diffusé hier après-midi se trouve dans la section Relations avec les investisseurs de notre site Web, www.glpropinc.com.

L'invitation d'aujourd'hui peut comprendre des déclarations prospectives au sens de l'appel de 1995, des déclarations de la direction et des réponses à vos questions. Loi de réforme du contentieux des valeurs mobilières privées. Les déclarations prospectives portent sur des problèmes soumis à des risques et à des incertitudes susceptibles de faire varier les résultats réels. de ceux discutés aujourd'hui. Les rapports prospectifs peuvent inclure ceux liés aux revenus, au résultat opérationnel et aux directives financières, ainsi que les instruments financiers non-GAAP tels que les FFO et les AFFO. Veuillez noter que les déclarations prospectives reflètent les estimations actuelles de la direction et la Société ne s'engage pas à mettre à jour les déclarations prospectives à l'avenir.

Nous encourageons les auditeurs à examiner la discussion plus approfondie des déclarations prospectives faites dans les documents déposés par les sociétés, les SEC et les définitions et alignements d'instruments financiers non conformes aux PCGR dans le compte de résultat de la société.

Peter Carlino, président-directeur général, se joint à nous ce matin pour un appel; et Steve # en tant que Snyder, directeur financier de Gaming and Leisure Properties. Desiree Burke, vice-présidente principale et chef de la comptabilité, se joint également à l'appel d'aujourd'hui; Brandon Moore, vice-président principal, avocat général et secrétaire; Steve Ladany, vice-président senior; et Matthew – désolé, vice-président des finances; et Matthew Demchyk, vice-président directeur des investissements.

Sur ce, je suis ravi d'appeler Peter Carlin. Peter?

Peter M. CarlinoPrésident-directeur général du conseil d'administration

Eh bien, merci Joe et bonjour à tous. Nous sommes, bien sûr, heureux d'annoncer la fin d'un grand trimestre et d'une année formidable pour GLPI et ses actionnaires. Nous nous sommes fixés un objectif pour 2019. Je me suis fixé comme objectif de mieux informer nos actionnaires, de raconter une meilleure histoire et de faire plus de travail. Parce que je me sentais comme Rodney Dangerfield l'a dit, nous ne pouvons prendre aucun respect et j'étais heureux que le spectacle ait été bon, mais évidemment les gens ne l'ont pas fait sur le marché.

Ainsi, en partageant l'histoire la plus efficace – la plus efficace avec vous et les excellents résultats financiers – j'étais ravie que le marché la reconnaisse enfin. En particulier, les jeux de hasard régionaux offrent certains des flux de trésorerie les plus attractifs du marché. Comme je le rappelle aux personnes à qui nous parlons, nos actifs sont occupés à 100% aujourd'hui et nous nous attendons à ce qu'ils soient occupés à 100% dans 10 ans et 20 ans à partir d'aujourd'hui. Et c'est unique.

Et nous voulons également souligner que les revenus des jeux régionaux sont intrinsèquement plus stables que les revenus du Las Vegas Strip, et je pense que le marché commence à peine à l'apprécier. Nous avons une histoire à raconter, mais je pense que les gens ont réalisé que ce sont des qualités assez sérieuses sur les marchés dans lesquels nous sommes, et dans de nombreux cas, nos actifs sont le leader du marché, et cela commence tout juste à s'apprécier.

2020 Nous continuerons d'améliorer notre rayonnement auprès de vous tous et de ceux qui ne connaissent pas encore notre histoire. Comme toujours, nous nous efforçons toujours de conclure des accords sûrs, attractifs et précis cette année. Je pense que nous avons montré au fil des décennies que nous pouvons rivaliser non seulement pour notre capital mais aussi pour notre capacité. Cela dit, cependant, nous avons travaillé sur une attaque bilatérale pour augmenter la valeur de notre propriété. Comme vous venez de l'entendre, la sensibilisation en fait partie. Dans le domaine de la dette, continuez de chercher une opportunité d'améliorer la durée de votre profil de dette tout en restant attaché à notre notation investment grade. Et rappelez-vous que nous sommes le seul jeu REIT avec ces cotes. Nous allons comprendre.

Je dois souligner que, bien que nos normes soient élevées et que vous avez été nombreux à m'entendre dire, nous ne traitons pas de la construction de monuments, mais des acheteurs disciplinés qui suivent nos ambitions de créer des flux de trésorerie stables et stables pour l'avenir. Suivant cette philosophie, notre équipe a gagné un total de 13,5% au cours des six dernières années. Et en passant, pour obtenir le plugin de nos principaux locataires, Penn National a plus de 24% en 20 ans. Je pense donc que notre performance de livraison de valeur à long terme était bonne. Nous resterons donc agressifs, mais disciplinés et – à l'horizon 2020. Et plus tard.

Alors, Steve, je vais te le montrer.

Steven T. SnyderVice-président principal et chef des finances

Super. Merci, Peter, et bonjour à tous. Juste quelques questions d'ordre administratif avant d'entrer dans les détails. Comme vous l'avez probablement déjà vu, nous avons déposé notre rapport annuel auprès de la SEC sur le formulaire 10-K hier soir. C'était efficace ce matin. Donc, c'est n'importe quoi pour autant que vous ayez d'autres questions. Deuxièmement, vous avez également vu notre communiqué de presse, que nous avons publié gratuitement ce matin, à la suite de l'appel du conseil d'hier, annonçant que la première année de 2020 sera la toute première. Le dividende trimestriel est de 0,70 $ par action, échéant le 20 mars. Aux actionnaires dont la valeur record est le 6 mars.

Comme Peter l'a mentionné, ce trimestre a été très calme par rapport à certains de nos trimestres les plus récents, car il ne comportait aucun élément ponctuel, aucune radiation de taxe de financement, aucune réduction de valeur de l'écart d'acquisition ou quoi que ce soit d'autre. En fait, nous avons vraiment réalisé notre activité en tant que trimestre en cours au cours du trimestre et nous sommes fermement déterminés à définir le modèle des futures opportunités GLPI. Nous avons légèrement dépassé nos bénéfices et ajusté nos prévisions de BAIIA au cours du trimestre et de notre AFFO, dépassant ainsi nos prévisions de près de 1%. Ainsi, compte tenu de toutes les mesures économiques, ce fut un trimestre très réussi pour l'entreprise.

Tout au long de l'année, nous avons en fait légèrement dépassé le sommet de nos recommandations AFFO que nous avons formulées l'année avant la publication de notre rapport sur les résultats de fin 2018, bien que nous soyons confrontés au vent contraire de réaliser non pas une partie de l'escalator, mais une partie de l'escalator. Bail Pinnacle Master révisé avec Penn National Gaming.

Il suffit de toucher rapidement la mallette. Au cours du trimestre, nous avons mentionné les relations de location avec les deux complexes Boyd et Eldorado. Et cette relation était très attrayante pour les deux parties. Ils étaient mutuellement avantageux pour les deux parties. Je pense qu'avec le temps, vous commencerez à voir un peu plus de ces avantages mutuels.

Le premier que vous verrez, et Boyd l'a enregistré la nuit dernière à la recherche de revenus, a récemment été approuvé pour le transfert de la propriété Belterra Park vers une propriété que nous possédons. Vous vous souviendrez que nous avons utilisé un financement temporaire, un mécanisme de financement hypothécaire, pour répondre aux préoccupations exprimées à l'époque par l'Ohio Racing Commission. Janvier de cette année La Commission des courses de l'Ohio, j'ai été ravie d'annoncer, a approuvé le transfert d'une hypothèque à une installation exclusive, soulignant les avantages mutuels et la coopération qui existent avec nous et le peuple Boyd.

En ce qui concerne également la propriété Boyd, les commentaires sur leurs revenus d'hier soir ont été considérablement renforcés par des commentaires sur leur volonté d'investir des projets d'immobilisations et de rénovation de chambres dans deux de nos actifs, Ameristar Kansas City et Belterra Resort. . . Ainsi, sa preuve est sa performance et son intérêt continus, et l'avantage continu de l'approche de gestion de Boyd pour ce portefeuille d'actifs sous-jacent.

Quant à Eldorado, nous poursuivons les discussions avec Eldorado sur le remplacement de la succession de Lumière. Nous nous occupons de l'immobilier. Nous avons prêté un prêt à Eldorado pour satisfaire les régulateurs de l'État du Missouri. Le prêt était destiné à l'achat d'immeubles, comme l'exigent les autorités de réglementation du Missouri. Au cours du trimestre, nous avons libéré l'hypothèque sur cette propriété et, comme je l'ai dit, nous travaillons activement avec Eldorado. Comme vous pouvez l'imaginer, ils ont eu d'autres problèmes importants au cours des derniers mois, mais ils maintiennent toujours un dialogue constructif sur le remplacement de la propriété Lumiere par une location principale Tropicana.

Cette suppression de capitaine – avec la suppression de l'hypothèque sur la propriété Lumiere, ainsi que la suppression du Tunic Resort Casino du PENN Master Lease, je note une réduction des actifs que vous voyez dans notre Income Pass et ce que vous voyez dans notre 10-K sous deux propriétés. pour n'importe lequel de nos flux de location ou de revenus ou tout autre chose, je viens de souligner que pour ceux d'entre vous habitués à nos 46 numéros immobiliers, vous n'êtes pas surpris par ce que vous voyez.

Au cours du trimestre, nous avons trouvé l'escalator complet pour la location principale de PENN comme il est mentionné en novembre. Nous avons compris l'anniversaire complet du bail Meadows Master, du bail Meadows, ainsi que du paiement de l'escalator en vertu du bail Pinnacle Master modifié, que nous avons porté à votre attention et partagé avec vous lors de notre dernière invitation trimestrielle. Bien qu'il y ait eu de graves perturbations de la construction dans les prés, qui, comme vous l'avez entendu de Penn, sont maintenant derrière eux. Ils ont investi des capitaux considérables dans la rénovation et le remplacement de l'aire de restauration de notre établissement, ainsi que dans la construction d'un nouveau bar du centre-ville, un bar sportif, un concept de livre de sport très apprécié des clients de l'établissement.

Casino Queen a continué de payer les coûts de l'emploi. Il n'y a aucun problème de paiement. Comme vous le savez, ils étaient inférieurs au facteur de couverture par défaut. Nous continuons de suivre de près la situation. Veuillez noter que le 30 janvier. Lors de la réunion de l'Illinois Gambling Board, il y avait un élément sur la demande de transfert – le transfert de propriété du Casino Queen – que l'entité que nous vous avons décrite dans le passé est devenue beaucoup plus active dans la gestion et le deviendra beaucoup plus à l'avenir.

Nous sommes encouragés par les performances que nous avons vues au quatrième trimestre selon les rapports sur les résultats publiés par l'Illinois Gambling Commission. Je constate des améliorations assez importantes d'une année à l'autre des gains. Cette semaine seulement, nous avons reçu des calculs préliminaires de couverture pour le bail que nous affinons actuellement, car le trafic ne semble pas être basé sur les revenus qu'ils ont constatés. au cours du trimestre. Nous allons donc travailler avec la nouvelle équipe de direction de Queen Queen pour mieux comprendre ce qui se passe là-bas.

Enfin, en termes de TRS, notre équipe de direction de la filiale FPI imposée à Perryville et Baton Ruge et ils continuent de faire un excellent travail de gestion de leur entreprise, de gestion de leurs dépenses commerciales, et TRS a été très gentil au cours du trimestre. , dépassant nos prévisions de près de 800 000 $. Nous recherchons actuellement une éventuelle délocalisation de petit investissement à Baton Rouge maintenant que les régulateurs de la Louisiane ont approuvé la relocalisation et nous vous informerons de l'évolution de ces plans au cours des prochains trimestres.

Dans le bilan, vous avez vu dans votre compte de résultat que nous avons clôturé 46 millions de dollars au cours du trimestre. Dollars tirés sur un revolver. Nous avions un effet de levier total moins les frais d'émission non récurrents de 5,5x et l'EBITDA 12 mois de 12,31. L'effet de levier net était de 5,49 fois et avait un EBITDA sur 12 mois. À la fin du trimestre, nous avions déjà – à peine 9% de notre dette était à taux variable. Je voudrais attirer votre attention sur le fait que nous avons récemment demandé le remboursement anticipé de nos 215 millions de dollars. Obligations à 4,875 $ échéant en novembre de cette année et 400 000 $ – pardonnez 400 millions de dollars. l'année prochaine.

J'invite les gens à souligner que même le financement d'un revolver, qui n'est pas notre prévision actuelle, réduira les frais d'intérêt et allongera la dette. Ainsi, la Société dispose d'énormes opportunités pour rationaliser et améliorer davantage sa structure de capital en raison de la flexibilité que nous avons nous-mêmes demandée pour le remboursement anticipé de ces obligations.

En effet, l'activité ATM était insignifiante à la fin du trimestre. En partie, cela était uniquement dû au rapprochement des dates comptables en termes de comptabilité, mais nous voulions faire savoir à tout le monde que nous savons comment utiliser le programme de parts de marché et que nous l'avons prouvé.

Enfin, nous avons élaboré nos recommandations pour 2020. Pour le premier trimestre ainsi que des recommandations toute l'année pour 2020. Nos directives reflètent les taux de location biennaux pour les quatre baux qui feront l'objet d'un bail en 2020. Une base de loyer variable s'applique. Ceci est le Pinnacle modifié. Master Lease, Boyd Master Lease, tous deux dus en mai, et Eldorado et PENN-Meadows Master Lease, octobre. Ainsi, sur la base des loyers que nous avons reçus des locataires, ainsi que des données que nous suivons sur la base des résultats mensuels de ces propriétés, nous avons estimé que nous reflétions prudemment ce que ces loyers variables restituaient. impact sur la société en 2020

Et le dernier point que j'aimerais aborder dans les recommandations est la plage d'années. La gamme est sur le côté bas, y compris l'escalator Eldorado, qui a un déclencheur par défaut de 1,2 fois, ce qui nous permet de saisir cet escalator très facilement. Dans la gamme haut de gamme, nous avons inclus des escaliers mécaniques pour PENN Master Lease en novembre, Boyd Master Lease lorsqu'il atteindra son anniversaire de location en mai, bien sûr, Eldorado Master Lease, puis finalement Meadows Master Lease ou octobre, Prairie à louer ».

Donc avec cet opérateur, je passe les questions au groupe qui se réunit.

Q&R:

opérateur

Je vous remercie. Nous menons actuellement une séance de questions et réponses. (Instructions pour l'opérateur) Notre première question vient de Nico Yulico avec la Banque Scotia. Allez-y.

Greg McGinnissBanque Scotia – Analyste

Hé, c'est Greg McGinniss avec Nick. Bonjour à tous. Steve, toutes choses étant égales par ailleurs, si vous trouvez dans un proche avenir une acquisition majeure qui correspond vraiment à votre processus rigoureux de distribution des actions, comment envisagez-vous de financer cette opération? Quelle est la disponibilité du financement par emprunt pour GLPI aujourd'hui, et existe-t-il des mesures de levier cible que vous pouvez essayer d'atteindre avec une entreprise qui finance une transaction?

Steven T. SnyderVice-président principal et chef des finances

Oui Merci, Grege, et bonjour. Écoutez, nous avons des directives de levier établies par le conseil d'administration et que nous avons suivies. Comme Peter l'a mentionné dans son commentaire, cela nous a pris – il nous a fallu quatre ans et demi pour arriver à l'émetteur d'un cross investment grade, nous ne le regretterons pas. Nous étions vraiment ravis de commencer quatre événements en 2008. Opérations trimestrielles, les finançant à plein effet de levier, tout en augmentant leur effet de levier à quelque chose au nord de 5,7. Mais comme nous l'avons dit à l'époque, nous avons vu un glissement que nous avons frappé lorsque nous avons atterri en dessous de 5,5, donc l'effet de levier de 5 à 5,5 est là où nous sommes à l'aise et le niveau de confort est légèrement supérieur à 6 comme nous l'avons indiqué aux agences de notation. la bonne affaire, compte tenu des opportunités du marché à l'époque.

Nous étions les bénéficiaires. Peter a mentionné l'impact de la valeur des capitaux propres que nous avons constatée en 2019. Calendrier pour la cession de nous, vos actionnaires. Vous voyez également des améliorations significatives de nos écarts de crédit. Long terme dans nos années 2030. Les conditions dépendent de la trésorerie plus 1,75 selon l'accord que vous regardez. Les marchés du crédit étaient donc bons pour nous. Les marchés boursiers étaient bons pour nous. Vous devriez penser à rendre chaque financement d'acquisition aussi précis et aussi lourd que possible.

Greg McGinnissBanque Scotia – Analyste

D'accord, merci beaucoup Steve. Et puis, Peter, je me demande simplement si vous avez parlé du terrain et des bâtiments après leur premier commentaire public? Et puis vos réflexions sur une éventuelle proposition de fusion avec VICI?

Peter M. CarlinoPrésident-directeur général du conseil d'administration

Eh bien, oui, je veux dire, nous l'avons fait – je pense que nous avons dit que nous avons parlé à ces gens et compris ce qui les intéressait. Je pense franchement, regardez, notre spectacle était aussi effrayant que l'air de ce ballon partait jusqu'à présent. Mais voyez, les actionnaires insistent toujours pour que nous fassions ce qu'ils trouvent intéressant. Je ne vois aucun avantage particulier à traiter avec VICI. Regardez, ils ont leurs plans, nous avons les nôtres. Mon argument serait toujours: si vous aimez ce que font ces gars-là, vous aussi.

Si vous aimez qui nous sommes et ce que nous faisons, achetez-nous. Et au final, il s'agit de donner plus de valeur à nos actionnaires. Je pense que l'essentiel est que lorsque je suis assis aujourd'hui, je ne vois aucun avantage. Et nous ne leur avons plus parlé et sommes restés en contact – Vous voyez, je pense que vous avez eu un dialogue sain.

Matthew DemchykVice-président principal, Investissement

Oui Je pense que Greg, à la fin de la journée, ce qui a vraiment été clair au cours des 12 derniers mois, parce que nous n'avons pas vraiment parlé aux gens, c'est que nous avons une approche différenciée et enfin les commentaires précédents de Peter quand vous pensez à la valeur inhérente à notre portefeuille est unique parmi les trois sociétés d'État et parmi tous les FPI de jeux, il y a plus de possibilités de couverture et à l'envers car les gens apprécient les avantages des actifs régionaux et font les bons multiples pour eux. Pour nous, sans doute que quiconque.

Et puis, dans l'autre pensée de Peter, en pensant à la valeur de la plate-forme et à la valeur manquante que vous pouvez obtenir avec notre entreprise, avec une équipe de gestion avec le même dossier et les mêmes actifs, vous ne pouviez pas la copier. Je pense que nous et Land & Buildings serions tous deux d'accord pour dire qu'il y a beaucoup d'enjeux. Je pense que c'était le cas au départ, que l'accord nous aide ou non. Cela ne semble pas nécessaire si nous regardons la performance par année.

Greg McGinnissBanque Scotia – Analyste

Merci beaucoup.

Peter M. CarlinoPrésident-directeur général du conseil d'administration

Je vous remercie.

opérateur

Notre prochaine question vient de Joe Greff avec JPMorgan. Allez-y.

Joe GreffJPMorgan – Analyste

Hé les gars, juste deux petites questions. Merci pour toutes les informations présentées dans le communiqué et dans ces notes préparées. Première question, vieille et éprouvée, pouvez-vous parler de certaines des choses qui peuvent être dans votre pipeline de manière approfondie, comment ce pipeline peut-il avoir une taille et des performances telles qu'elles sont comparées aux deux derniers trimestres? Et puis ma deuxième question, un point de clarification, Steve, pour vous. Il ne nous semble pas que vous souhaitiez bénéficier de ces deux unités de dette. Juste pour l'expliquer. Pour moi, c'est tout. Je vous remercie.

Steven T. SnyderVice-président principal et chef des finances

Oui Joe, permettez-moi de commencer par ce dernier. Vous avez absolument raison, je pense raisonnablement prudent, en ce qui concerne les frais d'intérêt. Évidemment, nous observons les marchés financiers, nous voyons des ténors qui semblent être disponibles pour les émetteurs, y compris nous-mêmes, ce que nous n'aurions probablement jamais pensé ou même envisagé il y a un an ou deux. Mais étant donné la longue durée de nos actifs, nous envisageons en fait toutes les options de financement à long terme, évidemment que le revolver, 4,875% et les 4,337% que nous avons cités. Vous pointez donc correctement.

Jetez un œil à votre question précédente sur le pipeline. Je félicite tout le monde pour cet appel téléphonique, tout le monde a la possibilité de poser la même question de manière plus créative et vous obtiendrez la même réponse de notre part. Je veux dire, nous regardons – comme Peter l'a dit, nous regardons tout ce qui bouge. Nous avons établi des relations extraordinaires avec les principaux opérateurs de jeux régionaux PENN et Eldorado et Boyd aux États-Unis. Il s'agit d'une industrie qui continue de se consolider malgré ce que Josh et Keith auraient pu dire lors de leur appel téléphonique, étant donné qu'ils se concentrent sur le levier d'exploitation résultant des opérations de crédit-bail à vendre.

L'expérience que nous avons eue avec cette équipe de gestion au fil des ans, plus maintenant qu'ils étaient locataires dans notre immeuble, leur a prouvé que nous sommes une aide. Nous ne sommes pas un obstacle, mais nous sommes certainement des partenaires commerciaux et des aides pour faire croître notre entreprise. J'espère qu'ils continueront de voir ces opportunités et d'explorer ces opportunités. Je vous laisse donc avec l'idée qu'il n'y a vraiment rien de différent. De toute évidence, les plafonds nous ont étouffés et les ensembles de pairs. Notre capacité de paiement a augmenté et vous devez supposer que les opérateurs et les vendeurs le savent.

Joe GreffJPMorgan – Analyste

Merci pour la pensée.

Steven T. SnyderVice-président principal et chef des finances

Merci, Joe.

opérateur

Notre prochaine question vient de David Katz avec Jefferies. Allez-y.

David KatzJefferies – analyste

Salut, bonjour à tous.

Peter M. CarlinoPrésident-directeur général du conseil d'administration

Bonjour, David.

David KatzJefferies – analyste

Donc, deux questions si je peux. Premièrement, après la conférence téléphonique du dernier trimestre, nous avons vu des transactions se produire et on nous a souvent demandé si nous étions intéressés par des actifs limités ou des actifs plus importants, et la réponse est généralement le prix. Si vous regardez quelques-unes de ces suggestions et vous pourriez être surpris que je parle de choses comme Bellagio. Ces accords ont-ils lieu ou sont-ils positifs pour vous? Sont-ils appropriés au modèle commercial et sont-ils bons pour vous?

Peter M. CarlinoPrésident-directeur général du conseil d'administration

Eh bien, permettez-moi d'en prendre un rapide coup. Je sais qu'il y a des opinions autour de la table et j'encourage les autres membres de notre équipe à prendre la parole. Mais regardez, je trouve ça horrible. Cela souligne le fait que la source institutionnelle de capital a examiné ces attributs uniques, en l'occurrence Bellagio, uniques pour croire et décider qu'il s'agit d'un atout très précieux qui a du sens depuis longtemps. Et je pense que nous essayons tous de refléter cet accord, si vous voulez.

Ecoutez, je pense que cela a toujours été le cas depuis que nous avons commencé ce segment de marché, le jeu REIT, a toujours dû faire comprendre au marché qu'il s'agit d'un actif spécial avec une valeur sûre durable à long terme et tout ce qui se passe dans notre espace utilisable montrant que c'est important. Nous sommes donc heureux, je ne peux pas dire que nous aurions payé ce que ces gens ont payé, mais regardez, il est logique que ce soit unique. Voyez si vous voulez commenter? Je sais que tu as déjà passé du temps avec celui-ci.

Matthew DemchykVice-président principal, Investissement

Oui Je pense que vous l'avez très bien présenté, Peter. J'ajouterai simplement, je veux dire, qu'il existe une classe d'actifs vraiment approuvée, et je pense qu'au fil des années, les gens s'impliquent davantage sur le plan institutionnel, je veux dire, ils essaient de résoudre les flux de trésorerie à long terme et de les évaluer. Lorsque vous regardez les avantages d'un portefeuille comme le nôtre, il est évident, en fin de compte, qu'une volatilité plus faible des flux de trésorerie au fil du temps est plus précieuse et que ce concept de petite valeur est vraiment pertinent.

Dans d'autres parties de l'immobilier, la barrière à l'entrée est cruciale. C'est une chose que nous n'avons pas autant à Las Vegas. Le terrain est très cher, mais vous pouvez construire avec du capital. Nous voulons dire certains de nos actifs, lorsque vous regardez l'état de l'Ohio et le fait que le temps et les limites de ces lieux réels sont dans la constitution de l'État, il y a une valeur durable qui sera finalement reconnue lorsque les gens se précipiteront. Et c'est un pas dans cette direction. Combien de temps faut-il pour terminer cette route? Nous ne savons pas, mais un très bon signe.

Steven T. SnyderVice-président principal et chef des finances

Oui, David, la réponse courte à votre question est que ces transactions sont absolument bénéfiques pour notre classe d'actifs. Je ne doute pas que le capital institutionnel continuera de valoriser les opportunités – comme Matt et Peter l'ont mentionné – et continuera d'être de plus en plus considéré comme le pont vers ce qui est essentiellement un péage pour les installations de jeux régionales et ce qu'elles signifient pour les gouvernements des États. Donc tout le monde se confond au début avec être en forme et fait, d'accord. Quelle est la beauté de la chose et comment elle fonctionne. Et nous étions toujours du côté de la performance.

David KatzJefferies – analyste

D'accord. Et mon deuxième – merci pour cela. Et mon deuxième point est que personne ne devrait vraiment perdre l'efficacité des stocks. Cela ne m'a vraiment pas perdu et a durement gagné de votre part. Je pense que votre niveau de trading est légèrement différent des deux autres. Quelle est votre opinion sur la raison pour laquelle c'est le cas? Et que comptez-vous faire, quelles stratégies ou réflexions avez-vous sur la façon de combler cet écart?

Steven T. SnyderVice-président principal et chef des finances

Oui, je dois te corriger. Je pense que nous sommes au milieu du peloton, mais je ne suis pas le chef de classe. Mais je pense que sur la base des performances que nous avons réussi à publier dans le calendrier 2019 et ici en 2020, nous sommes sur le même chemin avec tout le monde. Nous ne sommes pas exactement le même plafond que l'un des concurrents, mais nous sommes meilleurs que les statistiques que vous utilisez et en fait sur l'un des autres concurrents. Je pense donc que vous commencez à remarquer les avantages de ce que Peter a mentionné, qui est en fait l'engagement important que nous avons pris avec les investisseurs à la fois sur les marchés boursiers et sur les marchés des capitaux d'emprunt.

Je suis donc légèrement en désaccord avec votre conclusion, mais vos réflexions sont bien prises en compte. Inachevé. Il s'agit de travaux en cours et de travaux sur lesquels nous continuons de nous concentrer quotidiennement pour sensibiliser davantage les investisseurs à la valeur des flux de trésorerie générés par ces ponts à péage régionaux sur ces marchés.

opérateur

Je vous remercie. Notre prochaine question vient de Rich Anderson. Allez-y.

Richard AndersonSMBC Nikko Securities America – Analyste

Hé, merci et bonjour. J'étais heureux de participer à l'appel. Donc, quand je pense à ce qui se passe dans l'espace de jeu REIT, j'ai l'impression que vous et d'autres exploitez essentiellement l'inefficacité, et l'exploitation a une connotation négative. Je ne veux pas dire ça. Cependant, il existe une relation répandue entre le taux plafond et le coût du capital, et vous pouvez vous concentrer. Cela me rappelle un gars de FPI de longue date dans l'espace REIT, pas un gars de jeu où vous deviez diffuser l'opportunité d'investissement qui a finalement disparu et maintenant le FPI doit améliorer ou faire d'autres choses pour accroître la sensibilisation.

Ma question est donc la suivante: si vous fermez les yeux et imaginez une chaîne d'événements similaire se produire ici, une baisse des taux d'intérêt, une augmentation de la valeur des propriétés, d'accord, mais le cours des actions et l'environnement des intérêts et des taux d'intérêt ne changent pas à un taux proportionné, que feriez-vous plutôt? Souhaitez-vous permettre au portefeuille de mariner, ou ajuster votre risque, ou regarder d'autres classes d'actifs? Pourriez-vous repenser et élargir l'échelle? Je me demande simplement si c'est quelque chose à quoi vous pensez en ce moment? Ou si c'est quelque chose dont nous ne nous inquiétons pas aujourd'hui et que nous nous en inquiéterons le moment venu?

Peter M. CarlinoPrésident-directeur général du conseil d'administration

Nous regardons toujours en avant. Toute suggestion que nous dormions en quelque sorte, et bien sûr, cela ne vous dérange pas, mais regardez, nous regardons toujours ce qui pourrait être à l'avenir. Le fait qu'il est difficile de réagir à quelque chose qui ne s'est pas encore produit. On nous demande constamment ce que vous pourriez faire de plus. Et regardez, nous garderons les matchs aussi longtemps que nous pourrons jouer là où nous le pouvons. Et je pense qu'il y a encore pas mal de chemin à parcourir dans les années à venir avant que nous ayons vraiment à nous soucier d'être ailleurs.

Plusieurs états peuvent approuver des jeux. Je sais que la Géorgie en est un exemple. Nous aimons être des joueurs sur le terrain, par exemple. Et nous soutenons, et je regarde la table chez Steve's Ladany, et Steve brûle de l'huile de minuit autour de diverses possibilités, des choses que nous explorons, essayant de déterminer ce que nous pouvons faire. Il s'agit d'un processus quotidien. Donc je pense que nous sommes un peu en retrait et imaginons que nous avons ce que vous pensez de Steve?

Steven T. SnyderVice-président principal et chef des finances

Oui Riches, tout d'abord, bienvenue à vous et Jay dans notre univers de couverture et bienvenue dans notre classe d'actifs. Merci pour tout l'effort et l'énergie que vous avez mis pour progresser dans la courbe d'apprentissage. La réponse à votre question est assez simple. C'est vraiment tout ce que vous avez énuméré. En tant qu'équipe de direction, notre responsabilité principale est de gérer notre bilan avec prudence et de distribuer le capital de manière efficace et bien visible. C'est aussi simple que ça.

Ir atsižvelgdami į akcijų paketus, kuriuos turime visi, atsižvelgiant į nuosavybės teises šioje bendrovėje, ypač Petrą ir jo šeimą, kaip jūs girdėjote mane vadinant juos mūsų akcininku ir vadovu, o ne mūsų pirmininku ar generaliniu direktoriumi, galite pailsėti esate tikri, kad ta pati disciplina bus taikoma visoms jūsų paminėtoms alternatyvoms, plėtojant ar tobulinant esamą portfelį, žiūrėsime ne tik į regioninius žaidimus, bet ir į plėtros galimybes, nes ši turto klasė ir toliau bręsta.

Richardas Andersonas„SMBC Nikko Securities America“ – analitikas

Gerai, puiku.

Peteris M. CarlinoPrésident-directeur général du conseil d'administration

Štai kodėl aš pasakiau. Turtingas, jei galiu tik dar kartą pabrėžti, kad mes esame labai agresyvūs žmonės ir tie, kurie mus vedė metų metus, bet mes nesiimame paminklų statybos verslo. Štai kodėl aš sakiau, kad nėra jokio susitarimo, kurį turime padaryti, kad galų gale kalbama tik apie pastato vertę, vertę, vertę. Steve'as tai pasakė ir tai tiesa. I'm a shareholder before I am anything else. Shepherding our investments, being smart is all that matters to me. It isn't in the next deal, it simply is not trying to look good, we get a bonus because we added three more properties that added nothing to the cash flow and nothing to maybe even increase the risk profile. We're just not in that business. The folks who generally stick with us are people who value what we do and value our investment philosophy. So for better for worse, that's what we sell. Aggressive prudence.

Richard AndersonSMBC Nikko Securities America — Analyst

Okay, great. Okay. Second for me is, in our launch report we kind of mentioned sports betting and online gambling as sort of a courtesy to pretend like we knew what we are talking about, and I don't know that it's playing a major role in the underlying business of the bricks and mortar operations of your operators. And you can correct me if I'm wrong on that. But then you have the Penn Barstool kind of connection and the term omnichannel was brought up. And I'm just wondering what's the next generation phase of the business. Do you think online gambling and sports betting becomes a bigger part of the conversation over the next several years? And is that a good thing or a bad thing from the standpoint of your operators and what is GLPI willing to do to participate or adjust?

Steven T. SnyderSenior Vice President and Chief Financial Officer

No, Rich, first of all, from a sports betting perspective, every one of the operators that have reported to-date and I'm sure the operators that have not yet reported are going to talk about the lift that they've seen in their buildings as a result of sports betting, where it's in entitled. Whether it's the incremental food and beverage sales, whether or not it's just the incremental visitation, the incremental gameplay, the incremental table games, lot play that comes from more people and a newer demographic coming into the building.

So the impact of sports betting in those markets where it's been approved in Pennsylvania, in Indiana, in Mississippi, in West Virginia, New Jersey, it really has been a nice uplift for these businesses. In terms of the Internet piece, the Internet piece as we've talked in the past, I mean, the first state to approve online casinos has been New Jersey, now others have followed, Pennsylvania, in particular. But in the New Jersey model, those operators of the online casinos, the online sports books are tied to the casino facilities.

And as we've said in the past, they are tied to the casino facilities because it's already an infrastructure that can be regulated. It's an infrastructure that is easier to tax and it's also an infrastructure and more of the real estate investors on this call will come to appreciate this, gaming regulators and gaming operators do recognize the social responsibility because there is a small portion of the population that gambles beyond their means and responsible gaming is an issue in every state in every jurisdiction and keeping gaming whether it's on the Internet or in a brick and mortar facility with those people that have those experiences, that have those databases, that have those backgrounds in terms of KYC, know your customer, are always going to be the lead as these new states come online. So I don't foresee — if I heard you correctly, you're asking the question, is there an Amazon risk in our business.

Richard AndersonSMBC Nikko Securities America — Analyst

Correct.

Steven T. SnyderSenior Vice President and Chief Financial Officer

There is not from — two respects. One is the regulatory framework I just mentioned and two is gaming does remain a very social and a very interactive activity. And I think New Jersey has proven that as the longest dated now online casino facility and it has proven a tool to identify and attract incremental customers to draw into the physical facility.

Richard AndersonSMBC Nikko Securities America — Analyst

Okay, great. And I think my colleague Jay has one follow-up question.

Jay KornreichSMBC Nikko Securities America — Analyst

Hi, guys, thanks for taking the question. Just real quick, does the 1.77 rent coverage for the Pinnacle lease include the accounting adjustment that was discussed with Penn last quarter, which rose the coverage above the escalator threshold or is this number not inclusive of that?

Steven T. SnyderSenior Vice President and Chief Financial Officer

No, that number would be flowing through that on a trailing 12 basis based on the escalator when it was realized in April, May — end of April of 2019.

Jay KornreichSMBC Nikko Securities America — Analyst

Okay. All right. Thank you.

Steven T. SnyderSenior Vice President and Chief Financial Officer

Sure, Jay. Thanks.

Operator

Next question comes from Robin Farley with UBS. Please go ahead.

Robin FarleyUBS — Analyst

Great. Thanks. I have two questions that are kind of related to topics and already covered. But just a little bit of a different angle. One is — first is, are there other transactions that we've seen out there in the last three to four months? Are they at multiples that are so high that they are actually raising seller expectations to a point that it would make it harder for you to do something that you might have been able to do six months ago?

Steven T. SnyderSenior Vice President and Chief Financial Officer

Look, Robin, I don't think — I can't speak for anybody and I'm not going to stereotype. But I think if there are any people on the planet that compare their real estate to the Bellagio on the Las Vegas Strip, I would hope I can count them on — the digits on one hand. These are very unique assets. These are very unique circumstances. Both of these partnerships that — yes, sellers will try, more importantly bankers will try and convince sellers that if they are retained as their banker, they can get them those multiples. But I would not look at the price discovery from Bellagio as being illustrative of the next two or three transactions by any stretch of the imagination.

Peter M. CarlinoPrésident-directeur général du conseil d'administration

Yeah, I'll say flat. We're not seeing that yet. I mean, the things we're looking at, we are not seeing that kind of reaction.

Robin FarleyUBS — Analyst

Okay, great. That was helpful. Thanks. My other question is also related to the Penn deal with Barstool, but I guess what I want to ask it is, we've kind of seen a precedent with Park MGM and MGP where improvements or expansions like non-gaming elements are then kind of sold to a gaming REIT, right, sort of monetizing those additional pieces. So I'm wondering, if the physical part of the deal with Barstool where they're talking about adding restaurants and bars and if that creates additional cash flow, is there opportunity then for GLPI to sort of buy that in the way we've seen this precedent non-gaming deal as — when a property is expanded or renovated? Is there opportunity for that if the Barstool deals come for you?

Steven T. SnyderSenior Vice President and Chief Financial Officer

No, it's a fair question. I would not by any stretch of the imagination compare the conversion of the Monte Carlo into the Park MGM and anything that we would ever see in the regional markets or anything that the Barstool announcement would precipitate at Penn. What we have seen from them, I mentioned in my earlier comments, they've been rolling out new food courts. Now, I think they are up to their fifth. They just opened the new eatery out at the Meadows and they are continuing to invest in their businesses.

We have had conversations with them and I know they've acknowledged it in the past as well, to look at opportunities to maybe grow these businesses by adding hotels where there aren't hotels, by adding RV parks where there is excess land. Those are opportunities for us to put capital to work. But quite frankly, we become the indirect beneficiary when they do invest in their businesses. And that's why I commented after listening to the Boyd call last night, by going back in and doing room renovations in the hotel at Ameristar Kansas City and the hotel at Belterra Resort in Indiana, we over time will be the beneficiary. They obviously will be the biggest beneficiary or they wouldn't be undertaking those projects. They see value there, which will allure to them and ultimately to us.

Peter M. CarlinoPrésident-directeur général du conseil d'administration

Look, I think part of the answer is, we're not going to — anything they can fund internally of this relatively modest stuff, they're going to do. A hotel or something of that magnitude we are at, we have had those kind of conversations. We are looking at some of the excess land in various markets. That sort of thing does make some sense. But I think they will continue to — which makes us very happy. As Steve said, they want to put money in our properties, god bless them.

Steven T. SnyderSenior Vice President and Chief Financial Officer

Now if Barstool becomes a Universal Studios kind of brand and they started expanding massively with Barstool branded hotels or those kinds of things, we can all aspire.

Peter M. CarlinoPrésident-directeur général du conseil d'administration

They've got some pretty, some aggressive (Speech Overlap) around Barstool, so anything is possible.

Robin FarleyUBS — Analyst

Okay. Great. Thank you.

Steven T. SnyderSenior Vice President and Chief Financial Officer

Thanks, Robin.

Operator

Next question comes from Spenser Allaway with Green Street Advisors. Please go ahead.

Spenser AllawayGreen Street Advisors — Analyst

Thank you. Obviously, as you guys touched upon in your prepared remarks, guidance assumes a range of outcomes regarding the leases that are subject to the rent resets in '20. But can you guys just provide a little bit more color on your confidence in achieving those resets based on the operators today, the 720?

Steven T. SnyderSenior Vice President and Chief Financial Officer

Yeah. Good morning, Spenser, and welcome you as well to our coverage universe. You've invested a lot of time and you've visited several of our properties and we thank you for it and appreciate those efforts. In terms of the escalators, the resets, quite frankly, that's why we disclose the coverage is on a four wall basis. It's one of the many reasons I should say why we disclose the four wall coverages that we do for each of our leases. So that everyone on this phone call can sort of make their own value judgment based on where they're trending, what the likelihood is.

You saw us last year incorporate guidance which on the low end had no escalators, on the high end had all of the escalators. We've moderated that a bit this year, just based on the performance of one particular master lease. So I think the answer will lie somewhere in between, but we feel very comfortable that the balance that we've set with the high and the low estimate are reflective of the likelihood of realizing those bumps.

Spenser AllawayGreen Street Advisors — Analyst

Okay. And then maybe just going back to an earlier question on Land & Buildings position in your stock. Can you — aside of M&A, but maybe can you just talk about any potential changes to governance, or composition, and/or G&A that may have been discussed or suggested by the activists?

Peter M. CarlinoPrésident-directeur général du conseil d'administration

There's nothing that — I'm just going to think, is there anything. No, really no changes anticipated in any area and we just — yeah, there are no specific answers. So that's probably the best answer.

Steven T. SnyderSenior Vice President and Chief Financial Officer

And Spenser, one — in Peter's opening remarks, he commented on the engagement that we've had throughout 2019 with all investors. So there is nothing unique to Land & Buildings. We do interact with and we very much appreciate the dialog that we've had with a very an ever-growing number of investors and really factor everything into account and use that dialog as an opportunity to just be better informed as we continue to manage this business.

Peter M. CarlinoPrésident-directeur général du conseil d'administration

Yeah, you had asked about governance, really there is nothing that has been requested. Actually I think in most measures, we are pretty well rated. For governance, we don't have any significant issues anywhere. Do we — Brandon, I'm looking at our General Counsel.

Brandon J. MooreSenior Vice President, General Counsel & Secretary

No, I don't think we have any specific governance issues that have been raised by shareholders to us in the past quarter. One of the holes that we did have, I think, was the lack of a female on our Board, which because of the regulated nature of what it takes to be a Director on our Board, it took us quite some time to find qualified candidates, but we recently did add a female Director to our Board and we are very excited about that. I think that was the biggest request that we had from shareholders that we've now filled.

Spenser AllawayGreen Street Advisors — Analyst

All right, thank you.

Steven T. SnyderSenior Vice President and Chief Financial Officer

Thank you, Spenser.

Operator

Next question comes from Barry Jonas with SunTrust. Please go ahead.

Jeff StantialSunTrust Robinson Humphrey — Analyst

Hi, guys, this is Jeff on for Barry. Thanks for taking our questions. First off, you guys have been fairly disciplined in terms of setting the terms of your leases. For future deals, could you maybe just walk us through what areas you are maybe more flexible on and which are less so?

Steven T. SnyderSenior Vice President and Chief Financial Officer

Look, Barry, it — every lease is a unique negotiation, is a unique dialog, because we want to be the landlord of choice, we want to be the business partner of choice for our tenants. So it's difficult to stereotype. I would point back to my earlier comment, anything that we do needs to be accretive. If it's going to be of a lesser credit quality because obviously now we've gotten a portfolio of tenants with multi-billions of dollars in equity market cap, in most cases, not all, but certainly with the master leases. So anything that we do, if we're going to move out on the risk spectrum, we're going to be — we're going to expect to be compensated for it. So you're asking a hypothetical that really is impossible to comment on.

Peter M. CarlinoPrésident-directeur général du conseil d'administration

I'll just add, Barry. If you look at what we've done historically and you apply it to the current time, our goal is really to get the highest IRR possible and if there win-win ways that we can tweak aspects of the lease that we and our tenant wins, we'll be happy to do them. But it all comes down to the economics like Steve said.

Jeff StantialSunTrust Robinson Humphrey — Analyst

Great, thanks. Lastly from us, you've mentioned some international opportunities in the past. Is that still something you are considering?

Steven T. SnyderSenior Vice President and Chief Financial Officer

Yeah, I mean, bottom line is, we look at — as I said earlier, we look at any opportunity to accretively deploy our shareholders our capital.

Jeff StantialSunTrust Robinson Humphrey — Analyst

Great. Thanks. That's all for us. Appreciate all the color, guys.

Steven T. SnyderSenior Vice President and Chief Financial Officer

Thank you.

Operator

Next question comes from John DeCree with Union Gaming. Please go ahead.

John DeCreeUnion Gaming — Analyst

Hey, everyone, hanks for taking the questions. And I think you've address them all at least twice, but just to pile in here on kind of Las Vegas Strip versus regional question. Peter, you've kind of spoken at length about the less cyclicality and more resilience of regionals. And when we look at kind of valuation for the Las Vegas Strip, just kind of wanted to get some clarity on your thoughts, if there was an opportunity that Las Vegas Strip was accretive, would you be interested in moving in there or stay focused on regionals? And then I guess it's kind of a risk-reward question. Would you approach kind of Las Vegas Strip with a little bit more stringent underwriting standards, given the kind of resiliency you already have in your kind of existing regional portfolio?

Peter M. CarlinoPrésident-directeur général du conseil d'administration

Look, I think, you've answered it with a lot more caution. And remember, it's one thing to operate a spectacular property, which we built and have in, say, in Toledo, Ohio or Columbus, Ohio, no hotels. As compared to, say, a 4,000-room hotel property along with other entertainments, as you know, nightclubs and everything that goes with it, you can imagine the — we did much, much more coverage to be satisfied, that we'd be safe in a downturn. And we know that the downturn will have a profoundly larger effect in a Las Vegas Strip property than it would in your neighborhood store. That's been demonstrated. It's pretty clear. And so, yeah, I mean, we'd be thrilled to look at a good property, but again it would be with eyes wide open. And we would like to think some sensible underwriting approach. But, no, we will look at anything, I sometimes say, many are called, but few are chosen.

John DeCreeUnion Gaming — Analyst

Very clear. That's it for me, Peter. I appreciate the additional color on that one. Thanks a lot.

Peter M. CarlinoPrésident-directeur général du conseil d'administration

Thank you.

Operator

Our next question comes from John Massocca with Ladenburg Thalmann. Please go ahead.

John MassoccaLadenburg Thalmann — Analyst

Good morning.

Peter M. CarlinoPrésident-directeur général du conseil d'administration

Yeah, good morning.

John MassoccaLadenburg Thalmann — Analyst

So you kind of mentioned in your prepared remarks that you would want to fund any potential future acquisition activity on a leverage neutral basis, but I guess given the recent performance in your stock, would it not make sense maybe to kind of over-equitize any transaction to kind of bring leverage kind of well below target levels?

Peter M. CarlinoPrésident-directeur général du conseil d'administration

John, that was in response to earlier question. It wasn't in the opening remarks. But your point is well taken. The bottom line is, we are at leverage levels for the Company given the cash flows that our assets produce, that we are very comfortable with. I don't lose any sleep at night over the balance sheet of GLPI. So we — your point about over-equitizing, look, everything is a facts and circumstances determination based on what market environment exist at the time. And right now, as I did say in some of my opening remarks, you're looking at long-dated opportunities in debt capital markets that if you'd ask me two years ago might be available to GLPI, I would have looked at you like you're crazy. So you should assume that we will look at all capital structures with respect to both the existing balance sheet as well as prospective acquisitions.

John MassoccaLadenburg Thalmann — Analyst

Okay. And then just one quick detail question. Can you maybe quantify the variable rent change assumptions that are baked into 2020 guidance?

Steven T. SnyderSenior Vice President and Chief Financial Officer

We have not drilled down. We are not disclosing that only because we do not want to front run our tenants and more importantly, we don't want to say something that our tenants come back and suggest that we should not have disclosed. So what we've guided people to is there are monthly revenue reports by property in every market in which our portfolio is located, except for Nevada, Mississippi, and Colorado, that you can get a very good sense of what the resulting variable rent resets will be. We do maintain a database for each lease looking at the monthly revenues and feel that we have very good insight into those. But again, prefer not to front run our tenants.

John MassoccaLadenburg Thalmann — Analyst

Okay. But just to clarify, that is some level of change is baked into your guidance?

Steven T. SnyderSenior Vice President and Chief Financial Officer

Yeah, I'm sorry. Yeah, absolutely.

John MassoccaLadenburg Thalmann — Analyst

Okay, that's it for me. Thank you very much.

Steven T. SnyderSenior Vice President and Chief Financial Officer

Thanks, John.

Operator

Our next question comes from Daniel Adam with Nomura. Please go ahead.

Daniel AdamNomura — Analyst

Hi, good morning, everyone. Most of my questions have been answered, but if I could just ask one on the TRS Properties. I'm wondering if you have a sports betting strategy in place should Maryland and/or Louisiana pass legislation? My sense is that Maryland, in particular, could have draft regulations approved before November of this year. Thanks so much.

Peter M. CarlinoPrésident-directeur général du conseil d'administration

Thanks, Daniel. The answer, in Maryland, any expansion of gaming has to go to the voters. So, right now there is a bill in the legislature in Maryland that would change that, but to-date, any change in gaming must go to the voters. If this were the referendum question that were on the ballot, it would allow for regulatory approval of sports wagering in the future. So it's not as cut-and-dried as your comments may have suggested. But the answer to your question is, absolutely.

With respect to both of our TRS assets, Louisiana and Maryland, as you can imagine are on very different tax, what happens in Baton Rouge is not the same as what happens in Minneapolis with respect to enabling legislation for sports wagering, but we have had several discussions. Our property management teams at both locations have been engaged, as you can imagine, because the number of the vendors are very actively out there looking at what states will be next and how they can participate.

Daniel AdamNomura — Analyst

Okay, great. I appreciate the color.

Peter M. CarlinoPrésident-directeur général du conseil d'administration

Thanks, Dan.

Operator

Our next question comes from Jordan Bender with Macquarie Group. Please go ahead.

Jordan BenderMacquarie Group — Analyst

Good morning. Thanks for taking my question. So we saw JV forum during the quarter in this space and you guys had mentioned that you don't need a larger asset, but if there is a value, is this something that you would entertain without flexing up the balance sheet? And then as my follow-up, could you quantify the investing for the move to land in Baton Rouge? Thanks.

Peter M. CarlinoPrésident-directeur général du conseil d'administration

Yeah, I'll take the latter question. We've told the people that are involved in it, that it's got to be under $20 million, because there is no real revenue growth opportunity. It's really all a matter of being more efficient in how we deliver services down there and coming off of a three story riverboat to a purpose-built land-based facility. So that's an easy question.

Steven T. SnyderSenior Vice President and Chief Financial Officer

Yeah, there is definable cost savings, but they are limited. They're in — not insignificant, but that's all. We see no revenue growth going land side, nothing material. As to the joint venture notion?

Matthew DemchykSenior Vice President of Investments

Yeah, I'd say, historically — this is Matt. Historically, we've been creative with our acquisitions and the structure could play a role in the future if it made sense, but we certainly would underwrite things with an appreciation for a look through leverage. I think to the point of your question. And also with an appreciation of any appropriate complexity discount or other kind of incidentals (Phonetic) that would come with that for our structure. But it is an interesting avenue for potential transactions in the future.

Steven T. SnyderSenior Vice President and Chief Financial Officer

I mean, the bottom line is, we've talked about it.

Jordan BenderMacquarie Group — Analyst

Okay. Thanks, guys.

Peter M. CarlinoPrésident-directeur général du conseil d'administration

Thanks, Jordan.

Operator

Thank you. We've come to the end of the Q&A session.

Peter M. CarlinoPrésident-directeur général du conseil d'administration

Well, that's pretty finite and sudden, but I hope this has been helpful to all and we'll look forward to speaking with you all again next quarter. Thank you so much.

Operator

(Operator Closing Remarks)

Duration: 58 minutes

Call participants:

Joseph JaffoniInvestor Relations

Peter M. CarlinoPrésident-directeur général du conseil d'administration

Steven T. SnyderSenior Vice President and Chief Financial Officer

Matthew DemchykSenior Vice President of Investments

Brandon J. MooreSenior Vice President, General Counsel & Secretary

Greg McGinnissScotiabank — Analyst

Joe GreffJPMorgan — Analyst

David KatzJefferies — Analyst

Richard AndersonSMBC Nikko Securities America — Analyst

Jay KornreichSMBC Nikko Securities America — Analyst

Robin FarleyUBS — Analyst

Spenser AllawayGreen Street Advisors — Analyst

Jeff StantialSunTrust Robinson Humphrey — Analyst

John DeCreeUnion Gaming — Analyst

John MassoccaLadenburg Thalmann — Analyst

Daniel AdamNomura — Analyst

Jordan BenderMacquarie Group — Analyst

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